監修者
株式会社アリオン 代表取締役
児嶋 雅幸（本名：児嶋 正敬）
住宅ローン返済や任意売却の分野に20年以上携わる。2010年に株式会社アリオンを創業し、京都を拠点に、住宅ローンの返済に悩む方や不動産の売却を検討する方の相談に対応。宅地建物取引士、モーゲージプランナー(MP・CMP)、2級FP技能士(AFP)を保有し、京都を拠点に一人ひとりの状況に寄り添った生活再建をサポートしている。
住宅ローンはまだ滞納していないものの、収入減や失業、病気、離婚などで「この先は返済を続けられないかもしれない」と不安を感じていませんか。返済を滞納する前に、自宅を売却したほうがよいのか、任意売却を検討すべきなのか悩む方もいるでしょう。
結論からいうと、住宅ローンを滞納していなくても任意売却できる可能性はあります。ただし、まずは自宅の売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できるかを確認することが大切です。完済できる場合は通常売却が可能で、完済できない場合には金融機関などの同意を得て任意売却を検討することになります。
本記事では、滞納なしで任意売却できる可能性や難しい理由、通常売却との判断基準、わざと滞納するリスク、滞納前にできる対策をわかりやすく解説します。
1. 任意売却は住宅ローンの滞納なしでもできる？
住宅ローンを滞納していなくても、金融機関などの債権者が抵当権（住宅ローンの担保として自宅に設定される権利）の抹消に同意すれば、任意売却できる可能性はあります。ただし、返済が正常に続いている段階では、一般的に同意を得るハードルは高いです。
売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できる場合は、返済と同時に抵当権を抹消し、通常売却することができます。
一方、売却代金などを充てても住宅ローンを完済できない場合は、そのままでは抵当権を抹消できず、買主へ物件を引き渡すことが困難です。このような場合に、金融機関などの債権者から抵当権の抹消について同意を得て不動産を売却する方法が任意売却です。
そのため、任意売却では「住宅ローンを滞納しているかどうか」だけでなく、売却代金などで住宅ローンを完済できるか、債権者が抵当権の抹消に同意するかが重要なポイントになります。
2. まずは自宅の査定額と住宅ローン残高を確認しよう
住宅ローンの滞納がない場合、通常売却と任意売却のどちらを検討すべきか判断するには、まず自宅の査定額と住宅ローン残高を確認します。「返済が厳しい＝任意売却が必要」とは限りません。
自宅の査定額は不動産会社への査定依頼で、住宅ローン残高は残高証明書や返済予定表、金融機関のWebサービスなどで確認できます。売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を一般に「アンダーローン」、反対に住宅ローン残高が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。
自宅の査定額と住宅ローン残高を把握したうえで、ここではアンダーローンとオーバーローンに分けて、通常売却と任意売却のどちらを検討すべきか整理します。
（1）アンダーローンなら通常売却で完済できる可能性が高い
売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できる見込みがあれば、通常売却できる可能性が高いです。
ただし、査定額がローン残高を上回っていても、必ず通常売却できるとは限りません。不動産会社の査定額はあくまで売却価格の目安であり、物件の状態や市場動向、買主との価格交渉などによって、実際の成約価格が査定額を下回ることがあります。
また、売却時には仲介手数料や抵当権抹消登記などの費用も発生するため、成約価格のすべてを住宅ローンの返済に充てられるわけではありません。
そのため、想定される成約価格だけでなく売却にかかる諸費用も考慮し、住宅ローンを完済できるか、不足する場合は自己資金で補えるかまで確認しておきましょう。
（2）オーバーローンなら任意売却を検討する余地がある
売却代金と自己資金を合わせても住宅ローンを完済できず、今後の返済も難しい場合には、任意売却を検討する余地があります。
もっとも、不足分を自己資金で補って完済できるなら通常売却は可能です。任意売却を検討するのは、売却代金や自己資金で完済できず、金融機関に抵当権の抹消を認めてもらう必要があるケースです。
オーバーローン時の任意売却の仕組みや、売却後に残るローンの扱いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
オーバーローンでも任意売却はできる？任意売却の仕組みと残債の対処法を解説
3. 滞納なしでは任意売却が難しいとされる理由
任意売却では、住宅ローンが残った状態で抵当権を抹消してもらう必要があるため、金融機関などの債権者の同意が欠かせません。
ただし、住宅ローンを滞納せず契約どおり返済できている段階では、任意売却への同意を得るのは一般に容易ではありません。金融機関としては、返済が続いているのであれば、まずは契約どおり返済を続けてもらうことが基本だからです。
一方で、滞納していなければ任意売却できないわけではありません。近い将来に返済が難しくなる事情がある場合などは、滞納前でも相談できる可能性があります。
たとえば住宅金融支援機構では、全額繰上償還請求前でも、債務者が期限の利益を放棄して任意売却を申し出るための書式が用意されています。
ただし、任意売却に応じる条件は金融機関や契約内容、返済状況によって異なります。滞納前に任意売却を検討する場合は、自分の判断で返済を止めず、まず利用している金融機関へ確認しましょう。
4. 住宅ローンの滞納なしで任意売却を検討する主なケース
滞納前でも、近い将来の返済継続が難しい事情があるなら、早い段階から金融機関や専門家へ相談しましょう。必ず任意売却が認められるわけではありませんが、対応を検討する時間を確保しやすくなります。
以下では、滞納前でも任意売却を相談する余地がある代表的な3つのケースを見ていきます。
（1）収入減・失業・病気などで返済困難になる見込みがある
はじめに、収入減、失業、休職、病気、事業不振などで、近い将来に住宅ローンの返済が難しくなる場合です。現在は返済できていても、貯蓄を取り崩さなければ返済を続けられない状態なら、滞納前に相談を始めるのがポイントです。
収入の状況や今後の見込みを整理したうえで、金融機関へ返済条件の変更が可能か相談しましょう。あわせて自宅の査定額も確認しておくと、通常売却や任意売却を含めた選択肢を比較しやすくなります。
（2）離婚などで返済環境が大きく変わる
離婚後も住宅ローン契約上の債務や連帯保証債務が自動的になくなるわけではありません。世帯収入が減る、住宅ローンの負担を一人では維持できないなど、借入時から返済環境が変化することがあります。
一方が債務者、もう一方が連帯保証人の場合や、ペアローンを利用している場合は、離婚後も契約上の義務が残る可能性があります。自宅を手放す予定なら、ローン残高や売却見込み額、契約関係も確認しておきましょう。
（3）住宅ローン以外の滞納や差し押さえの問題が発生している
住宅ローンを滞納していなくても、自宅がすでに差し押さえられている場合や、差し押さえのおそれがある場合は早めの対応が必要です。固定資産税や住民税などの税金、住宅ローン以外の債務を滞納しているケースもあります。
すでに差し押さえられている不動産を売却する場合は、金融機関だけでなく、差し押さえの解除などについて、行政機関やほかの債権者との調整が必要になることがあります。住宅ローンの返済状況だけで判断せず、早めに相談することが大切です。
5. 任意売却を行うために「わざと滞納」するのは避けよう
任意売却を可能にする目的で、住宅ローンをわざと滞納するのは避けるべきです。意図的に滞納すると、信用情報や連帯保証人への影響に加え、競売に向けた手続きが進むおそれがあります。
ここでは、わざと滞納した場合に生じ得る主なリスクについて、信用情報・一括請求・競売の3点から紹介します。
- 信用情報に影響する可能性がある
- 一括請求や連帯保証人への請求につながる可能性がある
- 競売に向けて手続きが進んでしまう
（1）信用情報に影響する可能性がある
任意売却そのものではなく、延滞や代位弁済などの事実が信用情報に影響する可能性があります。延滞などの情報が信用情報機関に登録されると、ローンやクレジットカードの審査に影響することがあります。
住宅ローンを何回滞納すると信用情報に影響するのか、滞納後にどのような流れで手続きが進むのかについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫？ブラックリストに載るタイミングを解説
（2）一括請求や連帯保証人への請求につながる可能性がある
滞納が続いて期限の利益を失うと、住宅ローン残額の一括返済を求められる可能性があります。「期限の利益」とは、決められた期日までは返済を求められない債務者側の利益です。
保証会社付きの住宅ローンでは、保証会社が金融機関へ代位弁済を行い、その後は保証会社などから返済を求められることがあります。連帯保証人がいる場合には、保証人へ請求が及ぶ可能性もあります。
期限の利益を失う原因や、一括請求を受けた後の流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
期限の利益とは？喪失事由や喪失するとどうなるのかをわかりやすく解説
（3）競売手続きが進んでしまう恐れがある
滞納を続けるほど競売手続きが進み、任意売却に使える時間が少なくなる恐れがあります。滞納を放置すると、督促や期限の利益の喪失などを経て、債権者から競売を申し立てられる可能性があります。保証会社付きの住宅ローンでは、保証会社による代位弁済が行われ、その後に保証会社などから返済を求められることもあります。
競売が進むほど、買主を探したり債権者と売却条件を調整したりできる時間は限られます。任意売却を可能にするためだけに、わざと滞納するのは避けるべきです。
6. 住宅ローンを滞納していない今だからできる対策
滞納前の段階では、通常売却・返済条件の変更・家計の見直し・任意売却の相談という複数の選択肢を比較できます。返済が難しくなりそうだと感じた時点で、自宅と家計の状況を整理しておくことが大切です。
（1）通常売却できないか確認する
まずは、不動産会社へ査定を依頼し、通常売却で住宅ローンを完済できないか確認しましょう。
査定は1社だけで判断せず、複数社の査定額を比較すると、売却見込み額の幅を把握しやすくなります。仲介手数料などの売却費用も考慮し、売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できるか確認することが重要です。
（2）金融機関に返済条件の変更を相談する
収入減などで返済が難しくなりそうな場合は、金融機関に返済条件の変更を相談する方法があります。
対応は金融機関によって異なりますが、状況によっては、返済期間や毎月の返済額について相談できる可能性があります。相談する際は、収入が減った理由や今後の収入見込み、現在の返済状況などを整理しておくとよいでしょう。
（3）家計と返済計画を見直す
住宅ローンを今後も返済できるか判断するために、家計全体を見直すことも大切です。
収入・支出・貯蓄額だけでなく、住宅ローン以外の固定費や教育費、医療費など今後見込まれる支出も整理しましょう。一時的な資金不足なのか、長期的に住宅ローンの返済を続けることが難しいのかを判断しやすくなります。
（4）通常売却で完済できなければ任意売却を早めに相談する
返済を続けることが難しく、通常売却でも住宅ローンを完済できない場合は、任意売却を早めに相談することも選択肢です。
相談する際は、住宅ローン残高が分かる資料や物件資料を用意しておくと、査定額との比較や金融機関との調整を進めやすくなります。
また、自宅に住み続けたい場合には、リースバックと比較する方法もあります。リースバックの仕組みやメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
まとめ｜滞納する前に査定額とローン残高を確認しよう
まずは滞納に至る前に、査定額と住宅ローン残高を確認し、通常売却で住宅ローンを完済できるかを判断しましょう。滞納なしでも任意売却できる可能性はありますが、返済が正常に続いている段階では金融機関の同意を得にくいのが一般的です。
通常売却で完済できない場合でも、返済条件の変更や家計の見直しで解決できる可能性があります。任意売却のために、わざと住宅ローンの返済を止める必要はありません。
返済が難しくなるとわかった段階で行動したほうが、選択肢を比較する余地を残しやすくなります。任意売却を検討する場合は、金融機関との調整経験がある不動産会社などへ早めに相談しましょう。
任意売却の相談先や、相談前に準備しておきたいことについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
