よくあるご質問

よくあるご質問

Q

自己破産をすると、どんなデメリットがありますか?

A

7年間ローンやクレジットの利用ができなくなります。また、自己破産の手続中は、保険募集人や警備員などの一定の職種に就くことが制限されます(これを資格制限といいます)。しかし、その他にたくさんのデメリットがあるわけではありません。
「自己破産をすると、会社をクビになったり、子供の結婚や進学に影響があったりするのでしょうか」という問合せがありますが、そのようなことはありません。

自己破産をしたことが戸籍および住民票に記載されることもありません。 ただし、本籍地の市町村役場にある破産者名簿には記載されます。 しかし、この破産者名簿は破産者でないことの身分証明書を国が発行する際にチェックするための名簿であり、一般の人が見ることができるものではありませんので、心配無用です。

さらに、免責の決定により破産者名簿からは抹消されることになります。
そもそも自己破産とは、借金超過で苦しんでいる人を救済し、再起するチャンスを与えるために国が作った制度ですから、必要以上の心配はしなくてもよいのです。

Q

離婚してもう当時の家には住んでいませんが、住宅ローンの督促状が送られてきました。支払わないといけないのでしょうか?

A

連帯債務、連帯保証は、夫婦間の約束ではなく金融機関とあなたの契約です。離婚をされても、連帯保証人、連帯債務者である以上、あなたにも支払い義務があり、逃れることはできません。

督促状が、あなたに送られてくるということは、あなたがその住宅ローンの連帯債務者もしくは連帯保証人になっているのでしょう。
離婚時に連帯保証人の変更や住宅ローンの借換によって、あなたを連帯債務や連帯保証から外してもらうのが一番良い方法です。しかし、現実的には連帯債務や連帯保証を外すことは容易ではなく、そのままになっていることが大半です。
また、ご自身が連帯保証人であることを忘れていて、督促状などが来てから気がつくケースもあります。

もし、その住宅ローンを支払っていくことが困難であれば、任意売却で家を処分し、多く残っている住宅ローンを少しでも減らすことも考えてみましょう。売却後に残った債務については、少額(5,000円~数万円)の返済で金融機関にも応じてもらうことが可能です。

Q

競売で家を失い、残りのローンも支払えない場合はどうなりますか?

A

家を失っても、住宅ローンを完済しない限り、返済義務から逃れることはできません。そのまま放置すると、あなたの他の財産や給料などが差し押さえを受けるおそれがあります。また、連帯保証人もあなたと同様に請求を受けます。
どうしても払えない場合は自己破産をする方法もあります。

住宅ローンについて

Q

住宅ローンを利用するための条件はありますか?

A

完済時の年齢が適切で、安定している収入があることです。
また通常は、団体信用生命保険に入ることができ、保証会社の保証が受けられることなどがあげられます。申込時には、保証会社の審査があります。
民間金融機関の一部商品や、住宅金融支援機構の「フラット35」では、団体信用生命保険に入ることができなくても融資を受けることができます。

Q

返済期間をできるだけ長く、借りられるだけ借りるつもりですが…

A

安定した収入が末永く続くのであれば問題ありませんが、ぎりぎりいっぱい借りて、退職後も返済が続くのは、リスクの大きな借りかたです。返済額と返済期間のバランスなどよく考えて借りましょう。任意売却まるっと解決なびには、モーゲージプランナーがおりますので、無理のない返済計画をご提案することができます。

Q

「変動金利型住宅ローン」とは何ですか?

A

変動金利型住宅ローンとは、その時々の金利情勢に応じ、定期的に住宅ローン金利の見直しが行われる商品のことです。
借りる時は低めの金利ですが、その金利がいつまで続くかわからず、後になり高い金利に苦しめられる場合があります。

Q

住宅ローンの支払いが苦しいのですが、なるべくなら滞納したくないのです。 いい方法はありますか?

A

なるべく早めに、返済額軽減型での繰上返済や借換、条件変更などを検討しましょう。
特に借換をする場合は、滞納してしまうと、借換ができなかったり、条件が厳しくなったりする場合があります。
ローン開始時に高い金利で借り続けたままになっている場合には、返済額軽減型での繰上返済や借換が功を奏する場合があります。

Q

借換で得をする目安は?

A

借換の場合、下記の3つ条件に当てはまっていれば、借換の諸費用を考慮しても、メリットがあります。
・借換前と借換後の金利差が1%以上ある
・返済期間の残りが10年以上残っている
・ローン残高が1000万円以上ある

Q

住宅ローンが払えない場合はどうなりますか?

A

滞納1~2ヶ月程度までは、郵便や電話などで催促があります。その時点では、一括弁済請求をされたり競売になったりということはありません。しかし、そのまま郵便や電話などを放置し連絡を取らなかったり、連絡をとっても具体的な返済計画の見直しなどを銀行と合意できずに滞納が続き、滞納が通常6ヶ月(当初の契約内容により3ヶ月)以上になったりすれば、「期限の利益の喪失」となります。

期限の利益を喪失すればローン残高の一括弁済を求められ、今までの通りの月々払いには応じてもらうことはできず、当然返済計画の見直しなども行うことはできません。一括返済ができない場合、債権が保証会社や債権回収会社(サービサー)に移ります。

さらにそのまま放置すると競売を申し立てられ、裁判所の手続きの中で強制的に売却されてしまいます。

Q

もし住宅ローンを滞納してしまったら、どうしたらいいですか?

A

【1〜5ヵ月(早期)】*3ヵ月の場合もあり
・金融機関からの郵便や電話を放置せずに必ず連絡を取り、早期の段階で金融機関に相談し返済計画の見直しを行う。
(注:すでに以前に返済計画の見直しを行っている場合には、再度の見直しができない場合があります。)

【6ヵ月以上】
・住宅ローン残高の一括返済をする。
・ その他の方法が無理なら、任意売却で債務整理を行う。

滞納初期~代位弁済から6ヶ月以内であれば
・住宅ローン以外の債務(消費者金融等)の返済が多く、住宅ローンの返済ができない場合には、弁護士や司法書士に依頼し個人再生も検討。

何もせずに放置し、競売になるのを手をこまねいて見ていることだけは避けるようにしましょう。すぐに、任意売却まるっと解決なびにご相談ください。

Q

住宅ローンが払えないまま放置していたら「督促状」が届きました。どうすればいいか教えてください。

A

3か月間程度は、郵便による督促などが届きます。すぐに、競売にかけられることはありませんが、督促が届いたら、次のことを行動に移しましょう。  
1. 返済方法の見直しを金融機関と相談
住宅ローンを払い続けることは可能なのかを、すぐに検討する必要があります。
つまり、金融機関に支払いの相談(リスケ:リスケジューリング)をするわけです。督促が届いた時点で、任意売却まるっと解決なびにご相談いただければ、選択肢をご用意できます。
ボーナス払いの見直し、返済期間の延長など、いろいろな方法をアドバイスできます。一見、住宅ローンの支払い継続が無理と思われても、工夫次第で返済できる場合があります。 
 ↓  ↓
2. 個人の意思が尊重される「任売まるっとの任意売却」を検討
1によって、どうしても住宅ローンの支払い継続が不可能と判断された場合には、早期の任意売却がおすすめです。任意売却まるっと解決なびがきめ細やかに任意売却のお手伝いをいたします。
競売よりは有利なので、自宅を処分しても、引越費用や生活資金が得られます。

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住宅ローンを6か月間延滞(一部の金融機関では3か月で処理することもあり)をすると期限の利益の喪失となり、その債権(返済を請求する権利)が保証会社へ移行します。
その後は、郵便や電話がかかってくることがあります。その場合は自暴自棄にならず、必ず出るようにしてください。
最近では、債権者も任意売却を積極的に勧めており、任意売却の意思確認をされます。連絡が取れない状態が続くと競売を申し立てられることになります。競売後は、任意売却に応じてもらえないケースや応じてもえても条件が悪くなることがあります。所有者も、債権者も同じ人間。誠意を持って尽くすことが大切です。

Q

住宅ローンが払えないまま放置していたら「期限の利益の喪失」という書類が届きました。
「期限の利益の喪失」とはどういう意味ですか?

A

期限の利益とは、「期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい、という債務者の利益のこと」です。つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、債務者は分割で返済することができます。銀行・債権者はいきなり全額返せということができないようになっています。

ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合(自己破産など)など、契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。
これを「期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ) 」と言い、文書が送られてきます。住宅ローン返済中に、期限の利益を喪失すると、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。

一括弁済ができなければ、銀行・債権者からは「競売か、任意売却で自宅を売却して借金を払うか」二者択一の選択肢が提示されます。この「期限の利益の喪失の通知」が届いてからは、銀行・債権者はこれ以降分割支払いに一切応じてはくれません。「期限の利益の喪失の通知」が届いてからの選択肢は3つだけです。
1. 誰かに残った借金分のお金を借りて、全額一括返済する。
2. 任意売却で処理する
3. 競売で家を処分する
1は新たに借金をつくることになるので、おすすめできません。3は、競売はメリットよりデメリットのほうが多いので、やはりおすすめできません。どうにもならなくなった場合の最善の方法は、2です。任意売却まるっと解決なびにご相談ください。

Q

住宅ローンの連帯債務者になっています。連帯保証人とは、また違うのですか?

A

はい、違います。連帯債務者とは、連帯保証人とよく似ているので勘違いされがちなのですが、 保証人ではなく、あくまで「債務者」です。
連帯債務者とは、主債務者と「ともに借金を返済する人」ということです。
夫ひとりの収入だけでは希望する金額のローン審査が通らない場合、 妻の収入を合算させることで希望額の審査が通りやすくなることから、設定することがあります。連帯債務者は、連帯保証人よりも責任が重く、主債務者が返済に行き詰っていなくても直接、債権者から請求をされることがあります。

一方、連帯保証人とは、主債務者と「連帯して主たる債務の保証をする人」です。つまり、債務者がローンの支払いをしなかった場合に、債務者に代わって返済義務を負います。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払いを求められる「保証人」よりも責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に対して返済を求めることができます。

保証人とは、債務者が返済不能となったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人とは違い、保証人は債権者に対して「まずは債務者に請求をしてくれ」と求めることができます(催告の抗弁権)。
妻が夫の連帯債務者、連帯保証人、保証人になっている場合には、たとえ離婚をしても、簡単に外したりはできません。

Q

住宅ローンの毎月の支払額の減額やボーナス払いの見直しをすることはできますか?

A

可能です。返済を止めることや借入額自体の減額はできませんが、住宅ローンを借りている金融機関(銀行など)に相談に行き、交渉することで「条件変更・リスケジュール(リスケ)」と呼ばれる見直しができます。

一般的には、返済期間を延長し、毎月の返済額を減額したり、一定期間利息のみの返済にしたりという見直しが行われます。返済期間を延長した場合には、住宅ローン完済までの総返済額が増えることになり、返済期間を延長しない場合の一定期間の減額では、その一定期間経過後の毎月の返済額が条件変更前の返済額より大幅に増えることになります。
つまり、どちらの方法であっても問題の先送りでしかありません。そこで、もし可能であれば、低い金利の住宅ローンへの借換をおすすめします。

任意売却について

Q

いま売れる価格より多くの住宅ローンが残っています。それでも売却はできますか?

A

「売却価格がローン残高を下回ると売却できない」と思われがちですが、「任意売却」 ならそれが可能です。任意売却は債権者との話し合いをもとに進めていきますので債権者の合意があれば全額返済できなくても売却はできます。

Q

任意売却って何?

A

住宅ローン、借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに所有者の意思で売却することをいいます。

Q

任意売却のメリットは?

A

次のようなメリットがあります。
・市場価格で売却でき、残債務を大幅に軽減できる
・引越費用や新生活資金が得られる
・引越時期も相談することができる
・競売公告前なら周囲に事情を知られずに売却できる
・意思が尊重され、納得して手続き・売却ができる
・条件次第では、住み慣れた自宅に住み続けることができる
・早い時期での任意売却では、債権者も柔軟に対応して貰える
・心のゆとりが出て再出発への希望がわく

Q

任意売却すると、100 万、200 万の引越代をもらえる」と語る業者が。

A

「引越費用100 万円」などのうたい文句で契約を迫る業者もあるようですね。
しかし本来は債権者と交渉し売却のメドがたつまで、引越代をいくら捻出できるかは分かりません。最初からそのような約束をするということ自体、逆に誠意が足りないということになるのです。
高額な引越費用につられて契約し、後で「だまされた」というお声も聞きます。任売まるっとの任意売却ではそうした形で契約を促すことはしませんが、これまでの実績では成約件数中100%の率で引越費用をお渡ししています。

Q

任意売却をするのに、債権者から業者を紹介されています。

A

債権者が紹介する不動産業者に依頼すると、必ずしもあなたの意向や利益を優先してもらえるとは限りません。紹介者が債権者である以上、当然その不動産業者は、債権者の意向や利益を優先します。そうなれば、一般市場で売却しても十分な資金が残らない場合や、結局売れずに競売になる場合がないとも限りません。

Q

任意売却するための費用はいくらぐらいですか?

A

お客様の費用負担はありません。売却のための費用も売買代金から捻出できます。
当社への仲介手数料や売却する際に必要になる司法書士費用は、お客様に支払っていただく必要はありません。本来であれば、債権者が全額受け取ることもできる売買代金の中から、当社が、債権者と交渉し必要な費用をご用意いたします。
また、滞納になっている管理費・修繕積立金や滞納し差し押さえを受けた税金についても、売買代金の中からまかなえます。管理費・修繕積立金については全額、税金については一部を支払うことができます。
当然、引越費用も債権者と交渉して、売買代金の中からご用意しお客様にお支払いいたします。

Q

任意売却をするとブラックリストに載ると聞きましたが本当ですか?

A

任意売却が原因で登録されるものではありません。それ以前に 滞納が数カ月発生した段階で銀行の支払いがストップになっているのですから、「事故情報」としていわゆるブラックリストにはすでに掲載されています。

Q

任意売却した後に残る債務はどうなりますか?

A

任意売却した後に残る債務については、自己破産をしない限り、返済する義務があります。
しかし、債務者の収入の状況や生活の状況が十分考慮され、任意売却前の月々返済額から大幅に減額された少額(5,000円~数万円)の分割返済にすることが可能です。

Q

任意売却をすると引越時期はどうなりますか?

A

すぐに退去する必要はありません。強制的に退去を迫られる競売とは違い、任意売却の場合の引渡時期は、購入者との話し合いで決まります。購入者の方の希望もありますので、お客様の要望だけで決めるわけにもいきませんが、購入者の方にお客様の要望を伝え、お客様の意思を尊重しながら引渡時期を決めます。

Q

任意売却をするには、面倒な手続きがあるのでは?

A

面倒な手続きは一切ありません。
必要書類の取得や各債権者への連絡や交渉など、煩わしい手続きはすべて弊社が行います。
お客様にしていただく事は、以下2点のみです。
①ご本人でしか取得できない各種証明書の取得
②売却物件にお住まいの場合、購入希望者がご自宅を見に来られる際(内覧)にご協力いただく事
これらは、通常の不動産売却を行う時と変わりありません。

競売での任意売却について

Q

競売で家を失うと、残りのローンも支払わなくていいのですよね?

A

競売で家が処分され、そこに住めなくなっても、落札額よりもローンの残額が多い場合、返済義務も残ります。むしろ、競売では安値で取引されるため、任意売却以上に多額の債務が残ります。
家を失い、ローンだけが残るというわけです。
ただし、任意売却では、市場価格で売却できるため、競売より多くの債務を返済することができます。それにより、残債務を大幅に削減でき、売却後の負担についても軽くてすみます。

Q

競売の取り下げはいつまで行えればいいのですか?

A

基本的には、競売の開札期日の前日までです。ただし、債権者と交渉して競売の取り下げの承諾を得るための期間が必要です。そのため、あまりにも競売の入札直前になった時点での取り下げは難しいと考えてください。

Q

「担保不動産競売開始決定通知」が届きました。このまま住み続けたいと思っています。

A

担保不動産競売開始決定通知が届いても、状況によっては不可能ではありません。ただし早めのご相談が鍵を握りますので、この通知が届いたらすぐに任意売却まるっと解決なびにご相談ください。

離婚に関する住宅ローンについて

Q

離婚するので、住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れたいのですが、できますか?

A

まずは、連帯保証人の変更や住宅ローンの借換によって、連帯債務や連帯保証から外れることが可能です。
連帯保証人の変更については、自分の代わりに保証人になってくれる人がいて、その人に保証人としての能力があり金融機関の審査が通れば可能性はあります。

しかし、そもそも、金融機関が保証人の変更に応じてくれないこともあります。連帯保証人の変更がむずかしいようであれば、住宅ローンの借換による方法があります。
保証人の必要がない住宅ローンやあなた以外の連帯保証人をたてて、新たな住宅ローンに借り換える方法です。
もともと、連帯債務者になっている場合は、その家に対して所有権も一部(持分)持っておられると思います。そこで、所有権の一部(持分)をどちらか1人にまとめて単独所有にし、新たな住宅ローンに借り換えることで債務をどちらか1人に一本化することになります。

連帯保証人の変更、住宅ローンの借換。どちらの方法も、借入当時どちらか1人の信用力では不足していたために連帯保証人が必要であったわけです。あるいは、どちらか1人の返済能力では不足していたために連帯債務にする必要があったわけです。そのため、借換時に金融機関の審査をクリアすることは容易ではありませんが、お客様の内容次第では可能性もあります。
任意売却まるっと解決なびでは無料相談も行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

Q

任意売却はしたいのですが、不動産の共有者や連帯保証人である、元妻(元夫)などと会いたくありません。
会わずに手続きを進められますか?

A

本来であれば、当社にご依頼頂く際や最終の取引の際には、揃って手続きをしていただくのが通常ですが、当社にご相談いただくお客様の中には、過去の様々なご事情から「会いたくない」「話したくない」というケースも少なくありません。そのような場合、直接会われなくても、当社が間に入り手続きを進めています。
取引の際などで、どうしても揃っていただかなくてはならない場合でも、部屋を別々にして、お顔を会わせることなく手続きが進められるように配慮しています。

自己破産での任意売却について

Q

自己破産をしました。家についての権限が私にはないため、任意売却なんてできないのでは?

A

破産手続きには、管財事件と同時廃止事件の2つがあります。
管財事件とは、破産者に財産がある場合、裁判所が破産管財人を選任して、破産者の財産を管財人の主導の下で処分(売却)をしお金に換えて債権者に分配する手続きを取ります。
この場合、破産者は、財産の処分権限を失うで、所有不動産を自身の意思で処分する事はできません。
しかし、破産者にめぼしい財産が無い場合には、同時廃止事件になり財産の処分権限も失うことはありません。また、破産者が不動産を所有している場合でも、その不動産に設定されている被担保債権(住宅ローン等)の残債が、不動産の現在価格の1.5倍以上あるような場合は、同時廃止事件になるが認められていますので、ご自身の意思で売却することが可能です。現在、自己破産のケースのほとんどが同時廃止事件です。

Q

せっかく自己破産をしたのに任意売却をすると、売却後に残る債務を支払わないといけなくなるのでは?

A

自己破産の場合は、任意売却をしても残債務を支払う必要はありません。
不動産に抵当権設定をしている債権(住宅ローン等)は、別除権があり破産手続きとは別にその担保物件(不動産など)から債権の回収を行うことができます。
しかし、任意売却後や競売後に残った債務については、無担保債権となり破産手続きにより免責決定が下りると返済義務を免れますので、債権者も返済を求めることはできません。

Q

転居後の家賃を考えれば、任意売却をするより、競売になるまで住んでいたほうが得では?

A

競売の時期やお客様の状況 などにもよりますが、転居後必要な家賃より多くの資金を残せるケースもあります。
競売が公になると、不動産会社や購入希望の一般客が家を突然訪問したり、周囲をうろついたりして、破産をして落ち着いたはずの普段の生活に再び不安が訪れることもあります。
競売手続きに入ると、債権者が任意売却に応じてくれないことや、応じても条件が悪くなることがあります。
破産しても税金については免責されません。不動産を所有していれば固定資産税はかかります。また、マンションの場合は所有していると管理費も支払い続けなければなりません。手放すことで新たに固定資産税や都市計画税が課されることや、管理費などの支払い義務はなくなります。

Q

債権者や弁護士から業者を紹介されています。

A

破産手続きを依頼された弁護士は破産の受任代理人であり、ご所有不動産に関する処分権限はありません。管財事件ではない同時廃止事件の場合、売却する権利も不動産会社を選ぶ権利も、所有者にあります。
債権者や弁護士の紹介する不動産業者に依頼すると、必ずしもあなたの意向や利益を優先して貰えるとは限りません。紹介者が、債権者や弁護士である以上、当然、その不動産業者は、債権者や弁護士の意向や利益を優先し、一般市場で売却しても十分な資金が残らない場合や、結局売れずに競売になる場合があります。

その他

Q

一般の不動産会社と任意売却専門会社の違いは?

A

任意売却に関するノウハウと実績があるのが大きな違いです。
一口に不動産会社と言っても、賃貸の仲介を専門に扱う会社、新築戸建ての分譲を専門に行う会社、新築マンションの分譲を専門に行う会社、売買の仲介を専門に行う会社など、その専門分野はさまざまです。TVのCM等で有名でも任意売却については専門外ということも多いのです。
任意売却は通常の不動産売買と比べると複雑で、関連する法律知識等も必要です。
また債権者等との交渉が必要なため、ノウハウや実績の少ない不動産会社では、売却すらできずに結局競売になってしまうことや売却できたとしても条件が悪くなることがあります。
任意売却を専門会社以外に依頼することは、足を骨折したのに、内科に行くようなものです。同じお医者さんでも自分の目的に合った病院を選ぶように、不動産会社も目的に合ったものを選んでください。

Q

他の任意売却専門会社と任意売却まるっと解決なびの違いは?

A

他の任意売却専門会社とは違い、当社には宅地建物取引主任者だけではなく、ファイナンシャルプランナーやモーゲージプランナー・貸金業務取扱主任者といった専門知識のあるスタッフがいますので、お客様のさまざまな悩みについてアドバイスすることができます。
また、法律関係においても当サービスと提携している各専門家の支援を受けることができます。
その結果他社にはない、下記のようなメリットがあります。
・任売まるっとより生活再建のさまざまなプランの提案を受けることができる
・任売まるっとの信頼できるパートナー(専門家)との連携で新生活の支援を受けることができる
具体的には、任意売却後の生活再建の為に生活保護申請や住宅ローンの残債務、その他借金の債務整理(自己破産など)の手続きを信頼できる専門家がお手伝いします。

Q

任意売却まるっと解決なびへの問合せ方法は?

A

公式LINE、お問合せフォームより承っております。詳細はこちらをご覧ください。

Q

相談には予約が必要ですか?

A

ご予約いただくほうがお待たせすることなく、スムーズです。こちらよりお気軽にご予約ください。