住宅ローンが残っているのに離婚することになったとき、「住宅ローンを返済中の家も売却してしまい、スッキリした気持ちで新たな人生を再スタートさせたい」と考える方も多いでしょう。
離婚後もローンやお金のトラブルが起きることを避ける意味でも、望ましい選択方法の一つです。
ここでは、離婚するとき家を売りたい場合、どのような売却方法があるか、解説します。

住宅ローンの返済中でも売却できるの？

住宅ローンの返済途中でも売却は可能です。
ただし、その場合、住宅ローンの残債も一括返済する必要があります。
売却時に抵当権が残ったままの状態であれば、もし返済不能となった際に住宅が差し押さえられてしまうからです。
そのようなリスクのある住宅を好んで買いたい人はいないでしょう。

以上を踏まえると、住宅ローン返済中の不動産を売却する方法は、次の３つです。

・売却金で住宅ローンを一括返済する
・住み替えローンを利用する
・任意売却で売却する

どの方法で解決できるかは、不動産価値とローンの残額によって変わります。次に詳しく説明します。

売却金で住宅ローンを一括返済する

ローン残額が売却価格より低い状態をアンダーローンといいます。
不動産価値が高く、住宅ローンを一括返済することができれば、金融機関の抵当権も抹消されます。差額分の利益が生じれば、夫婦で財産分与の話し合いを行います。
売却できれば住み替え先も必要となるので、事前に探しておきましょう。

住み替えローンを利用する

ローン残額が売却価格を上回る状態をオーバーローンといいます。この場合、住宅を売却しても一括返済できず、住宅ローンが残ってしまいます。

残債にもよりますが、どうしても売却して新居を購入したい際に考えられるのが、住み替えローンです。方法としては、新居の住宅ローンにローンの残債を上乗せして、売り買い同時に契約を進行します。
ただし、金融機関としては新居の価値以上の金額を貸すことになるので、ローンの審査も厳しくなりがちです。もちろん、借りる側としてもリスクが高くなり、返済計画も十分に練っておく必要があります。

任意売却で売却する

オーバーローンの状態では売りたくても売れないため、離婚後もローンを払い続けて、どちらかが住み続けるケースがほとんどです。
それでも不動産を売却したい場合、一括返済が条件となります。住宅ローンの残債や手数料など不足分の資金を事前に用意しておく必要があります。

もしもその資金を用意できない場合には、「任意売却（任売）」という方法があります。さらに、もしも「売ってすっきりしたいけど、住み続けたい」という意志があれば、「任意売却＋リースバック」という方法もあります。
「任意売却＋リースバック」の方法は、売却資金の財産分与を得られるだけでなく、返済不能による突然退去のリスクもなくなります。
離婚後も落ち着いてゆとりある新生活をスタートさせることができると好評です。

以上、住宅ローンの返済中であっても売却したい場合の方法を、３つご紹介しました。
どの方法で売却するにしても、「離婚と住宅ローン」の冒頭で述べた４つのポイントが大切です。しっかり確認しておきましょう。

→ 任意売却
→ 任意売却＋リースバック
→ 離婚と住宅ローン

離婚時の不動産売却で知っておきたい２つの用語

ここでは、家の売却に関連する「アンダーローン」と「オーバーローン」の用語を、さらに詳しく解説します。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅ローンの残額が住宅の時価を下回る状態を意味します。

【　残債務額　＜　不動産価格　】

アンダーローンの場合、不動産の売却代金で住宅ローンを返済できるだけでなく、利益も生まれます。その利益を財産分与することもできます。
離婚の場合、一般的に財産分与は2分割されます。
仮に、持ち家が夫名義で妻が専業主婦であっても、婚姻中に築いた共同財産であれば財産分与の対象です。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が住宅の時価を上回る状態を意味します。

【　残債務額　＞　不動産価格　】

オーバーローンの場合、一般的にはローンを貸している銀行が抵当権の解除を認めず、売却することは難しいといえます。
たとえ不動産を売却できたとしても住宅ローンの残債を支払い続けることになります。売却は行わずに二人のうちどちらかが離婚後も住み続け、住宅ローンを払い続けるケースが多いのもそのためです。
しかし、それでも何とか売却したい場合には、前述の任意売却という方法があります。

離婚時の不動産売却で決めておきたいこと

いかがでしたか？　住宅ローンを返済中であっても「離婚するから家を売りたい」場合、どのような選択肢があるかについて述べました。
特に、離婚するときの売却では次の４つが大切なポイントです。

・住宅ローンの残債の支払い方法（誰がどのように払うか）
・不動産の所有権（名義人）
・不動産を所有しない側が受け取る財産分与額
・今後の保証人

離婚を前にして不安な気持ちを抱えながら、住宅やローンの問題を落ち着いて解決する作業は並大抵のことではありません。
「任意売却まるっと解決なび」では、離婚の際の住宅ローンについてこれまで多くの解決実績があります。
また、住宅ローン以外のことについても、法の専門家と連携しているので安心してご相談ください。

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