マンションの任意売却とは？売却できる条件や注意点・手続きの流れを解説

マンションの住宅ローンを完済できない場合でも、債権者の同意を得られれば任意売却できます。戸建ての任意売却と基本的な仕組みは共通していますが、マンションでは管理費・修繕積立金の状況や管理組合との調整にも注意が必要です。

本記事では、マンションの任意売却の条件や通常売却・競売との違い、メリット・デメリット、手続きの流れ、売却後の残債について解説します。投資用・ワンルームマンションや、入居者がいる物件を任意売却する際の注意点も紹介します。

1. マンションの任意売却とは？競売との違いと成立条件

通常、マンションを売却する際は、売却代金などで住宅ローンを完済し、担保として設定された抵当権を抹消して買主に引き渡します。しかし、住宅ローンの残高が売却見込額を上回る「オーバーローン」の状態では、売却代金だけでローンを完済できません。自己資金を加えても完済できない場合には、抵当権者の同意を得て売却する「任意売却」が選択肢となります。

ここでは、任意売却と通常売却・競売との違いや、マンションを任意売却するための条件について解説します。

（1）通常売却・競売との違い

任意売却は、通常売却と同じく、不動産会社などを通じて買主を探す売却方法です。ただし、住宅ローンの返済や抵当権の取扱いなどに違いがあります。

通常売却・任意売却・競売の主な違いは、以下のとおりです。

比較項目	通常売却	任意売却	競売
売却方法	不動産会社などを通じて買主を探す	不動産会社などを通じて買主を探す	裁判所の手続きにより入札で買受人を決める
抵当権の取扱い	ローンを完済して抹消する	抵当権者の同意を得て、ローンが残る状態でも抹消する	競売による売却に伴い消滅する
売却価格	売主と買主の協議で決める	買主との協議に加え、抵当権者との調整も必要	入札結果によって決まる
引渡し時期	買主と協議できる	買主と協議できるが、債権者との調整も必要	競売手続きの進行に左右される
売却後のローン	原則として完済する	残債が生じる場合がある	残債が生じる場合がある

任意売却の特徴は、住宅ローンを完済できなくても、抵当権者の同意を得ることでマンションを売却できる点です。また、競売とは異なり、買主と売却価格や引渡し時期を協議できる余地があります。

ただし、売却条件には債権者との調整も必要になるため、必ずしも希望どおりに売却できるわけではありません。

任意売却と競売の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

任意売却と競売の違いを徹底比較｜どちらが得か・残債・退去時期まで詳しく解説

（2）マンションを任意売却できる条件

マンションを任意売却するためには、主に以下の条件を満たす必要があります。

• 抵当権者が、住宅ローンの残る状態で抵当権を抹消することに同意している
• 抵当権者が認める売却条件で購入する買主が見つかる
• 競売が進んでいる場合は、競売の取下げに必要な手続きや売却を期限内に進められる
• 共有名義や差押えなどがある場合は、関係者との必要な調整ができる

任意売却の条件として特に重要なのが、金融機関などの抵当権者の同意が必要となる点です。住宅ローンを完済できない場合、売主の判断だけで抵当権を抹消することはできません。そのため、売却価格や売却代金の配分などについて抵当権者と協議し、同意を得る必要があります。

また、抵当権者の同意が得られても、買主が見つからなければ任意売却は成立しません。すでに競売の手続きが進んでいる場合は、売却に充てられる期間にも注意が必要です。

物件の権利関係によっては、追加の調整も求められます。例えば、税金の滞納による差押えがある場合は行政機関との調整が必要です。複数の抵当権が設定されている場合は、それぞれの抵当権者との協議が求められます。また、共有名義のマンションを全体として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

このように、任意売却には関係者との協議や買主探しなど、一定の時間が必要です。住宅ローンを滞納する前でも相談できるため、返済が難しくなりそうな段階で、早めに不動産会社へ相談しましょう。

2. マンションの管理費・修繕積立金を滞納している場合

マンションの任意売却で戸建てと異なる点の一つが、管理費・修繕積立金の滞納への対応です。滞納があっても任意売却できる可能性はありますが、滞納分の精算について関係者との調整が必要になり、買主にも支払いが請求される場合があります。

ここでは、マンション特有の注意点として、滞納分の精算方法と買主への請求について解説します。

（1）滞納分の精算方法を債権者・管理組合と調整する必要がある

管理費・修繕積立金の滞納がある場合は、売却前に精算方法を検討し、関係者と調整する必要があります。売却代金から滞納分を精算する方法もありますが、精算に充てられる金額や遅延損害金の扱いなどは、抵当権者や管理組合との調整によって異なります。

また、管理会社や管理組合には、未納額や遅延損害金のほか、管理規約や修繕積立金の状況なども確認しましょう。長期修繕計画や大規模修繕の履歴も買主にとって重要な情報となるため、不動産会社と協力して確認を進めましょう。

（2）滞納分は買主にも請求される場合がある

管理費・修繕積立金に滞納がある場合、管理組合は、売主だけでなくマンションを購入した買主にも滞納分を請求できる場合があります。区分所有法第8条では、管理費等に関する一定の債権について、買主などの特定承継人にも請求できると定められています。

もっとも、買主に請求できるからといって、売主自身の支払義務が自動的に消えるわけではありません。売却後のトラブルを防ぐためにも、滞納額とその負担方法を売買契約前に明らかにしておく必要があります。

3. マンションを任意売却するメリット

マンションを任意売却する主なメリットは、次のとおりです。

• 競売より市場価格に近い価格で売れる可能性があり、住宅ローンの残債を減らしやすい
• 買主と引渡し時期を相談できる余地がある
• 債権者との交渉によって、売却代金から引越し費用を捻出できる場合がある
• 競売物件として公開される場合と比べて、返済事情を周囲に知られにくい

特に、任意売却では一般の不動産市場で買主を募るため、競売より市場価格に近い価格で売れる可能性がある点は大きなメリットです。また、引渡し時期についても買主と協議できる余地がありますが、売却条件には債権者との調整も必要です。

4. マンションを任意売却するデメリット

一方、任意売却には次のようなデメリットがあります。

• 売却には債権者の同意が必要になる
• 査定額どおりに売れる保証はない
• 購入希望者が現れず、競売に間に合わない場合がある
• 売却代金でローンを完済できなければ、残債が残る

信用情報への影響は、任意売却の有無だけでなく、住宅ローンの延滞や代位弁済などの返済状況によって生じます。これらの情報が登録されると、新たなローンやクレジットカードの審査に影響する可能性があります。ただし、住宅ローンの延滞や保証会社による代位弁済などがあった場合は、その事実が信用情報に登録され、今後の借入れなどに影響する可能性があります。

また、任意売却後も住宅ローンの残債があれば返済を続ける必要があり、転居に伴う費用も考慮しなければなりません。そのため、売却条件だけでなく、残債の返済方法や転居先の確保も含めて、売却後の生活を見通しておくことが大切です。

任意売却のメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

任意売却のメリット・デメリットを徹底比較｜競売前に知っておきたい判断材料

5. 投資用・ワンルームマンションも任意売却できる？

投資用マンションやワンルームマンションも、一定の条件を満たせば任意売却が可能です。入居者がいる場合でも、賃貸借契約を維持したまま売却できることがあります。

ここでは、投資用マンションの任意売却の条件と、入居者がいる場合の売却方法について解説します。

（1）投資用マンションも任意売却の対象になる

投資用マンションやワンルームマンションであっても、金融機関などの抵当権者の同意を得られれば任意売却を進められます。投資用ローンで購入した物件や、所有者本人が居住していない物件も対象となります。

ただし、投資用マンションは、賃料収入や入居状況、管理費・修繕積立金などの維持費によって収益性が左右されるため、これらの情報が売却価格にも影響します。

そのため、現在の賃料収入や維持費、入居状況などを整理したうえで売却見込額を確認し、抵当権者と売却条件について協議することが重要です。

（2）入居者がいるマンションはオーナーチェンジで売却できる

賃借人が入居しているマンションを任意売却する場合、原則として、賃貸借契約を維持したまま所有者を変更する「オーナーチェンジ」の形で売却します。この場合、買主は賃料収入を得られる一方、賃貸借契約が続く間は原則として自ら居住できないため、賃料額や入居状況、契約条件などが売却価格に影響します。

また、売却後は原則として賃貸人の地位や敷金返還義務が買主に引き継がれるため、売却前に契約内容や敷金の取扱いを確認する必要があります。賃料の差押えやサブリース契約がある場合には、権利関係が複雑になることもあるため、賃貸借契約書や管理契約書を不動産会社に示して相談しましょう。

6. マンションを任意売却する流れと期限

マンションの任意売却は、一般的に以下のように進みます。

1. 住宅ローンの残高や管理費等の滞納状況を確認する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 債権者と売却価格や売却代金の配分、抵当権抹消の条件などを協議する
4. 買主を探し、売却条件を調整する
5. 売買契約を結ぶ
6. 売却代金による返済や必要な精算、抵当権の抹消を経て、物件を引き渡す

競売が進んでいる場合は、開札期日より前に取下げの手続きを行えるよう、債権者との合意や売却・決済の日程を調整する必要があります。開札後に最高価買受申出人が決まると、原則として、その人または買受人に加え、次順位買受申出人がいる場合はその人の同意も必要となるため、任意売却による解決が難しくなります。

任意売却には買主探しや債権者との協議などに時間がかかります。実際に対応できる期限は、債権者の方針や競売の進行状況によって異なるため、開札期日の直前まで待たず、できるだけ早く相談しましょう。

任意売却の具体的な手続きや期間の目安については、こちらの記事で詳しく解説しています。

任意売却の流れをわかりやすく解説｜相談から決済までの期間の目安

7. マンションの任意売却後に残る住宅ローンと生活への影響

マンションを任意売却しても、住宅ローンを完済できなければ返済義務が残り、自宅として住んでいた場合は転居も必要になります。

ここでは、売却後に残る住宅ローンの返済と、住まいや家族の生活への影響について解説します。

（1）売却後も残ったローンの返済義務は続く

任意売却は、売却後の借金を自動的になくす制度ではありません。売却代金から返済しても住宅ローンが残る場合は、原則としてその残債を支払う必要があります。

残債については、収入や生活費を踏まえ、債権者と返済方法を協議できる場合があります。ただし、希望する分割額が必ず認められるわけではありません。連帯保証人がいる場合、その人にも返済を求められる可能性があるため、事前に影響を説明しておきましょう。返済の継続が難しければ、弁護士に債務整理も含めて相談する方法があります。

（2）売却後の住まいや家族への影響も考える

自宅として住んでいるマンションを任意売却した場合は、通常、約束した引渡し日までに退去して新居へ移ります。賃貸住宅の初期費用や引越し費用も必要になるため、売却の相談と並行して住まいの確保を進めることが大切です。

買主との合意により、売却後に借りて住み続ける「リースバック」や親族間売買を検討できることもあります。ただし、買主の確保、賃料や購入資金、債権者の承諾など条件があり、利用できるとは限りません。家族の希望だけでなく、無理なく維持できる生活費まで見据えて判断しましょう。

8. マンションの任意売却を相談する不動産会社の選び方

マンションの任意売却を成功させるには、債権者との交渉やマンション特有の手続きに対応できる不動産会社を選ぶことが重要です。

ここでは、任意売却の実績や、費用・残債に関する説明の分かりやすさなど、不動産会社を選ぶ際のポイントを解説します。

（1）任意売却とマンション売買の実績を確認する

任意売却では、買主を見つける営業力だけでなく、債権者との協議や期限管理が求められます。相談先を選ぶ際は、任意売却の対応実績に加え、マンションの管理費等の精算や管理会社とのやり取りに慣れているかを確認しましょう。

過去の実績を聞くときは、件数だけでなく、競売開始後の対応経験や、共有名義・投資用マンションへの対応可否も判断材料になります。相談先が状況を確認し、通常売却や返済条件の変更も含めて選択肢を説明してくれるかも大切です。

（2）費用や残債の説明が明確な会社を選ぶ

「必ず競売を止められる」「引越し代を必ず100万円出せる」など、債権者との交渉前から結果を約束する会社には注意が必要です。売却代金から支払える費用、自己負担となり得る費用、売却後に残る借金などについて、根拠を示しながら説明してくれる会社を選びましょう。

税金の差押えや複数の債権者が関係するケースでは、弁護士や司法書士などと連携できるかも確認事項です。状況が悪化する前に、信頼できる窓口へ早めに連絡することが重要です。

9. マンションの任意売却に関するよくある質問

ここでは、マンションの任意売却に関する、よくある質問とその回答をまとめました。

（1）マンションと戸建てでは任意売却の方法が違う？

マンションと戸建てでは、債権者の同意を得て任意売却を進める基本的な流れは同じです。ただし、マンションでは管理費・修繕積立金の滞納状況や管理組合との調整、共用部分の管理状況など、区分所有ならではの確認事項があります。これらは買主への説明や売却代金の精算にも関係するため、マンションの取引経験がある不動産会社に相談することが重要です。

（2）競売開始後でもマンションを任意売却できる？

競売開始決定後でも、債権者の同意を得て、競売の取下げに必要な手続きが間に合えば任意売却できる場合があります。ただし、開札後は最高価買受申出人などの同意が必要になる場合があり、競売が進むほど任意売却は難しくなります。そのため、競売開始決定通知が届いた場合は、できるだけ早く不動産会社へ相談しましょう。

（3）任意売却にかかる費用はどのくらい？

仲介手数料や抵当権抹消の登記費用などは、債権者の同意を得て、売却代金から精算できる場合があります。また、管理費・修繕積立金の滞納分や引越し費用についても、交渉によって売却代金から支払えることがあります。ただし、費用の種類や売却価格、債権者の判断によっては自己負担が生じるため、事前に確認することが重要です。

（4）相談時にはどのような書類が必要？

マンションの任意売却を相談する際は、住宅ローンの返済予定表や残高が分かる資料、金融機関からの督促状、マンションの売買契約書、管理費等の明細などを用意すると相談がスムーズに進みます。投資用マンションの場合は、賃貸借契約書も役立ちます。ただし、書類がすべて揃っていなくても相談は可能なので、まずは不動産会社に連絡し、必要な書類を確認しましょう。

まとめ｜マンションの任意売却は条件の確認と早めの相談が重要

マンションも、住宅ローンが残っていて売却代金だけでは完済できない場合に、債権者の同意を得て任意売却できる可能性があります。管理費や修繕積立金などマンション特有の論点はありますが、まず確認したいのはローン残高、売却見込額、債権者との調整が可能かという点です。

競売が迫るほど選択肢は限られます。投資用マンションや共有名義の物件も含め、返済に不安がある場合は、書類が揃うのを待たずに任意売却に詳しい専門家へ相談し、生活再建まで見通せる方法を検討しましょう。