任意売却（任売）は、一般の不動産取引に加えて、特殊な経験や知識が必要。
しかし、中には悪意ある詐欺を働く例や、悪意がなくても未熟さから大きなトラブルを招く例があります。
トラブルのないスムーズな任意売却のためにも、その実態を知っておきましょう。
任意売却のトラブル
| 任意売却のトラブル＜目次＞ |
トラブルが多発する理由
任意売却には、一般の不動産売買以上に、特殊な知識や深い経験が必要です。しかし、事業にあたっては、宅建業以外の資格や許認可は要りません。つまり、詳しい知識がなくても不動産業者であれば始められるわけです。
そして、大変残念なことですが、この特殊な実情が絡んで、多くのトラブルをもたらし、困っている方々をさらなる窮地に陥れているのです。
悪意があるなしに関わらず、未熟な業者が任意売却を行おうものなら、いちばん迷惑を被るのは相談者様です。
競売や自己破産、離婚など、人生の帰路に立っている時は、誰しも冷静な判断をしにくいものです。そんなタイミングに付け入ろうとするトラブルメーカーのような業者の誘いに乗ってはいけません。
任意売却まるっと解決なびが「任売の専門家」と名乗るのは、任意売却に長年関わり、数多くの相談者様からご依頼を受けているからです。
一般の不動産事業の合間にしている事業ではなく、任意売却専業です。自ら法的知識も身に付け、法の専門家とも連携して、細やかなサポートができるように日々努めています。
どうか、以下を読み、真の問題解決力を備えた専門家であるかどうかを見極める目を持ってください。
任意売却のトラブル
任売まるっとの相談者様の中には、他社に頼んだもののうまくいかず、トラブルの末に駆け込まれる例もあります。
実際にどのようなトラブルがあるかを知っておくことで巻き込まれずに済む場合も多いので、以下に紹介します。
高額な申請費やコンサルティング料を請求された
任意売却で認められている報酬は、仲介手数料のみ。最初に相談者様が持ち出しで申請費用やコンサルタント料を用意するということはありません。
→ 任意売却の費用
しかも、仲介手数料の上限は「取引価格の3%+60,000円（税別）」と法律で定められているのです。
また、不動産業界には公益社団法人などによる民間資格がありますが、任意売却を行う上でそれらの民間資格は必須ではありません。必要なのは、さまざまなケースに対応できる高い経験値と深い専門知識です。
もし、「任意売却申請費」「コンサルティング料」などを請求する業者があれば、宅地建物取引業法に違反しています。その業者が属する免許権者（都道府県知事もしくは国土交通大臣）に連絡しましょう。免許取消や罰金の処分が下されるでしょう。
嘘だった「引越し費用100万円」
「他社は、引越し代100万円渡しますと言われました」というお声を時々聞きます。中には、「他社はいくらといっていましたか？ うちは引越し代200万出せますよ」と、あおるように契約を迫る業者もいるようです。
また、「信じて契約したのに、結局嘘。売買も成立せず、もらえなかった」というお声も聞きます。
引越し代金の捻出は、無事売却ができてから、金融機関の好意によって配分されるもの。債権者との交渉前や買主が決まらないうちから金額が分かることは絶対にありません。
また、引越し費用の上限は、30万円というルールがあります。
100万円、200万円というセールストークにだまされないようにしてください。
任意売却の知識がない不動産会社にズルズルと
任意売却は、特殊な不動産取引。その業者が一般的な不動産会社として地域で知られていても、任意売却に関する知識と経験があるかは、全く別です。
任意売却では、通常の不動産取引で用いる宅地建物取引業法と民法の知識以外に、特殊な法律知識が必要です。
また、任意売却の専門家として培った金融機関との信頼、法律の専門家との連携も不可欠です。
任意売却に精通していない不動産業者が、通常の不動産取引と全く同じ流れで業務を行なってしまうと、債権者との意思疎通や調整ができずに関係がこじれたり、物件が売れずに放置されたりと、さまざまなトラブルが多発します。
任意売却を依頼する際には、不動産業者としての知名度に惑わされないでください。
媒介契約だけでお金がもらえる？
任意売却は、不動産取引の一種です。このことが何を示すかというと、物件の買主が、所有者（相談者様）に代金を支払って初めて任意売却が成立するというわけです。そして、任意売却の業者への仲介手数料もその中から充当されます。
まれに、媒介契約を結ぶだけで相談者にお金を渡す業者があるようですが、売却が成立する前からお金のやり取りが行われるのは不自然。正当な任意売却の仕組みではありえないことで、用途や目的が不明です。
こうした不明瞭な取引は、後々さらに大きなトラブルに巻き込まれたり、最終的にお金をだまし取られたりすることにもつながりかねません。
「お金を渡します」という業者には十分に注意しましょう。
物件の買い手がつかなかった
「知り合いの不動産業者に頼んだが、物件の買い手がつかなかった。時間切れになり、もう競売しかないと言われた」と駆け込んでこられた例があります。
その時は、わずかな日程の猶予があったので何とかギリギリ任意売却できましたが、タイミングが成否を分ける任意売却では、時機を逸すれば競売になってしまうことはありえます。
一般的な不動産会社は、競売を回避するための任意売却には慣れていません。専門知識がないわけですから、競売になった相談者様の人生やその後について想像力も持ち合わせてはいないでしょう。
もしかしたら「売れなかったと言えばいい」「競売になったらうちが買えばいい」と考えているかもしれません。相談者様にとっては、深刻な事態になってしまうというのに、です。
任意売却は、競売のリスクを常に意識して行わなくてはなりません。本当に時機を外してしまうと、私ども任意売却の専門家でも対応ができなくなってしまいます。また、時機的に可能であっても、債権者の了承がなければ、任意売却そのものが不可能です。そのため、債権者・債務者両方にメリットがあるよう、弊社では誠意と説明を尽くして仲介しています。
そのためにも「競売を回避できるのは、身近な不動産業者ではなく、任意売却の専門家」と覚えてください。
経験がなくても「やったことがある」という業者や、「知り合いのよしみで無料でやってあげるよ」という業者に依頼することだけは、絶対に避けてください。
任意売却でも債務が残るとは知らなかった
「任意売却では自宅を手放すことにはなるが、残債ゼロのまっさらな状態で再スタートできる」と思う方がいるかもしれません。
これは、任意売却の業者からメリットしか説明されなかった場合に起こる勘違いトラブルです。
業者側が「債務があるのは当たり前」と思って十分な説明をしなければ、相談者様も「全てがゼロにリセットされる」と思い込んでしまうでしょう。
任意売却とはそもそも、売却しても住宅ローンの残高のほうが多いため、事前にローンの貸し手である金融機関（債権者）の許可を得て行う不動産取引です。住宅ローンの残高が多いのですから、債務はどうしても残ってしまいます。
ただし、その残債を競売よりも減らせるのが任意売却なのです。
また、債権者（金融機関）との交渉次第で、残債をどれくらいの分割額にするかを決めます。１回の額を少額にできれば、相談者様の精神的な負担はグッと軽くなるでしょう。
このように、任意売却の専門家は、債権者（金融機関）・債務者（相談者様）双方にメリットがあるように、親身になってアドバイスを行います。
任意売却では、売却した後こそが大切。
私どもは、相談者様にとって「知らなかった」ということがないように、説明を尽くしたいと思っています。
「こんなこと聞いたら失礼かな」と思わずに、どんなささいなことでもご質問ください。
また、弊社ではこれまでご相談くださった方々の中からご許可をいただき、「お客様のお声」を公開しています。
「自分と同じように困っている方がいれば」と誠意をもって応じてくださった相談者様方のお声です。ご参考までにぜひご覧ください。
→ お客様のお声
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