自己破産すると一定の価値がある持ち家や投資用不動産は、原則として破産財団に組み入れられて売却・換価の対象になるため、そのまま所有し続けることは難しくなります。
住宅ローンの有無や不動産の価値によって、破産管財人による売却、債権者による競売、自己破産前の任意売却など、その後の処分方法は異なります。
本記事では、自己破産した場合の不動産の扱いや処分方法、住み続ける方法はあるのかについて解説します。
1. 自己破産すると所有している不動産はどうなる
不動産を所有していても自己破産は可能ですが、価値のある不動産をそのまま残すことは原則として困難です。住宅ローンの有無や不動産価値によって扱いが変わるため、順番に確認しましょう。
（1）持ち家は原則として処分の対象になる
自己破産では、持ち家は基本的には手元に残すことができません。法律上手元に残すことが認められる一定の財産を除き、換価できる財産は処分され、債権者への配当に充てられます。
これは、住宅ローンを完済している自宅だけでなく、ローンが残っている自宅についても同様です。自己破産には、ほかの借金だけを免責してもらい、住宅ローンだけを従来どおり返済して自宅を残すための仕組みは原則としてありません。そのため、自己破産をしながら自宅の所有権を維持することは基本的に難しいといえます。
（2）住宅ローンが残っている場合は売却や競売が進む
住宅ローンが残っている自宅には、通常、金融機関などの抵当権が設定されています。住宅ローンの返済ができなくなると、債権者は担保となっている自宅から債権を回収するため、任意売却や競売によって不動産を処分することになります。
ただし、住宅ローンが残っているからといって、自己破産の手続きが一律に同じになるわけではありません。たとえば、住宅ローン残高が不動産の価値を大きく上回る「オーバーローン」の場合は、売却しても債権者への配当に回せる余剰がほとんどないことがあります。
このようなケースでは、破産管財人を選任せずに手続きを進める「同時廃止事件」となる場合もあります。ただし、オーバーローンだからといって必ず同時廃止事件になるわけではありません。ほかの財産や借入れの経緯なども踏まえて、裁判所が個別に判断します。
（3）自己破産の申立後も売却・競売までは住み続けられる場合がある
自己破産を申し立てても、直ちに自宅から退去する必要はありません。破産管財人による売却なら引き渡し時期に合わせて、競売なら手続きが進み買受人が所有権を取得した後に、最終的な退去が必要になります。
ただし、自己破産を申し立てた後は、自宅を自由に売却できるわけではありません。。申立て後に財産処分を制限される場合があり、破産管財人が選任されれば、不動産の管理・処分は原則として破産管財人が行います。
そのため、任意売却を考えている場合は、自己破産の申立て前から弁護士や不動産会社へ相談しておくことが重要です。
（4）不動産投資に失敗した場合でも自己破産できる？
投資用マンションやアパートのローンを返済できなくなった場合でも、自己破産の申立ては可能です。不動産投資による借金だからといって、一律に自己破産できないわけではありません。
そのため自宅と同様に、投資用不動産に換価価値があれば原則として処分されます。売却後も残債がある場合は破産手続きの対象となり、免責許可決定が確定すれば、非免責債権を除いて原則として返済義務は免除されます。
また、不動産投資で損失が出たこと自体が直ちに免責を妨げるわけではありません。ただし、借入れの経緯や自己破産前の財産処分などによっては、免責の判断に影響することがあります。
2. 自己破産する場合の不動産の処分方法
不動産の価値や住宅ローン残高、抵当権の有無によって、処分方法は異なります。主な方法は、破産管財人による売却、債権者による競売、自己破産前の任意売却です。それぞれの違いを順番に確認していきましょう。
（1）破産管財人によって売却される
自己破産が管財事件となり、不動産に一定の換価価値がある場合は、裁判所から選任された破産管財人が不動産を管理し、売却を進めます。売却代金は、必要な費用などを差し引いたうえで、債権者への配当などに充てられます。
たとえば、住宅ローンを完済している自宅や、不動産の価値が住宅ローン残高を上回り、売却後に余剰が見込まれるケースなどでは、破産管財人による売却が行われる可能性があります。
なお、破産手続開始後に破産管財人が選任されると、破産財団に属する不動産を所有者が自由に処分することはできません。売却先や価格、時期なども、原則として破産管財人の判断のもとで決められます。
（2）債権者によって競売にかけられる
住宅ローンの返済が滞り、今後の返済も難しい場合は、抵当権を持つ金融機関や保証会社などが裁判所へ競売を申し立てることがあります。
競売では裁判所の手続きで不動産が売却され、代金は住宅ローンの返済などに充てられます。売却後も残債があれば原則として破産手続きの対象となり、免責許可決定が確定すれば、非免責債権などを除いて支払義務を免れます。
競売は所有者が売却価格や時期を自由に決められる手続きではありません。競売の流れや期間、回避策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
競売とは？流れや期間・回避策などの知っておくべきポイントを解説
（3）自己破産前に任意売却する
住宅ローンの返済が難しくなった段階であれば、競売が進む前に任意売却を検討できる場合があります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産について、抵当権を持つ金融機関などの同意を得たうえで、一般の不動産市場で買主を募集して売却する方法です。裁判所が手続きを進める競売とは異なり、不動産会社を通じて通常の売買に近い金額・条件で売却できます。
ただし、自己破産を予定している場合は、売却価格や売却代金の使い方にも注意が必要です。著しく安い価格で売却したり、一部の債権者だけに優先して返済したりすると、後の破産手続きで問題になる可能性があります。
そのため任意売却を検討している場合には、弁護士や任意売却に強い不動産会社にまず相談したうえで、慎重に手続きを進めるようにしましょう。任意売却と競売の違いや、メリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
任意売却と競売の違いを徹底比較｜どちらが得か・残債・退去時期まで詳しく解説
（4）不動産が売れない場合はどうなる？
破産管財人が不動産を売却しようとしても、必ず買い手が見つかるとは限りません。立地や建物の状態、権利関係などによっては、価格を下げても売却が難しいケースがあります。
その場合は、不動産の価値や担保の状況、今後換価できる可能性などを踏まえて対応が検討されます。抵当権が付いている不動産であれば、担保権者が競売によって回収を図る場合もあります。また、破産管財人が換価困難と判断し、破産財団から放棄するケースもあります。
ただし、必ずしも「売れなかった＝そのまま自分の財産として残せる」というわけではありません。最終的な扱いは、不動産の状況に応じて破産管財人や裁判所、担保権者などが判断します。
3. 自己破産前に任意売却するメリット
住宅ローンの返済が難しく、自宅を手放す可能性が高い場合は、競売に進む前に任意売却という方法があります。一般の不動産市場で売却するため、売却価格や退去時期などの面で競売より柔軟に進められる可能性があります。
ただし、自己破産を予定している場合は、売却価格や売却代金の扱いについて弁護士へ確認したうえで進めることが重要です。
（1）競売より高く売却できる可能性がある
任意売却は、不動産会社を通じて一般の買主を探すため、競売と比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
売却価格が高くなれば、その分だけ住宅ローンの返済に充てられる金額も増え、売却後の残債を減らせる可能性があります。残債が小さくなれば、状況によっては自己破産以外の債務整理を検討できる余地が生まれることもあります。
ただし、任意売却なら必ず競売より高く売れるとは限りません。そのため、競売に進む前に一般市場での売却可能性を確認し、より有利な条件で処分できるかどうか検討することが重要です。
（2）退去時期を調整しやすい
任意売却では、買主や債権者との調整によって、物件の引き渡し時期を相談できる場合があります。裁判所のスケジュールに沿って進む競売と比べると、転居に向けた予定を立てやすい点がメリットです。
たとえば、新しい賃貸住宅を探す時間を確保したい、子どもの転校時期を考慮したいといった事情についても、売却スケジュールとあわせて相談できる可能性があります。
もちろん、希望した時期まで必ず住み続けられるわけではありません。買主や債権者の意向にも左右されるため、余裕をもって転居準備を進めることが大切です。
（3）引っ越し費用を確保できる場合がある
任意売却では、債権者との交渉によって、売却代金の中から引っ越し費用を確保できる場合があります。
住宅ローンの返済が難しい状況では、転居先の敷金や引っ越し代などを新たに用意することが負担になりがちです。そのため、売却代金から一定の費用を確保できれば、転居後の生活を立て直すうえでも助けになるでしょう。
ただし、引っ越し費用として認められる金額や可否は債権者の判断によって異なり、必ず確保できるものではありません。さらに、自己破産を予定している場合は売却代金の扱いが破産手続きに影響することもあるため、弁護士にも事前に相談したうえで進めることが重要です。
4. 自己破産前に不動産を売却するときの注意点
自己破産前の不動産売却は一律に禁止されていませんが、債権者に不利益となる処分をすると、破産手続きや免責に影響する可能性があります。特に、売却価格と家族への名義変更には注意が必要です。
（1）適正価格で売却する
自己破産前に不動産を売却する場合は、市場価格とかけ離れた安値で処分しないことが重要です。これは、本来であれば一定の金額で売却できる不動産を著しく低い価格で売れば、債権者への返済に充てられるはずだった財産を減らしたと判断される可能性があるためです。
そのため、売却前には不動産会社へ査定を依頼し、適正な価格を把握しておきましょう。必要に応じて複数社から査定を取り、査定書や売買契約書などを保管しておけば、後から売却条件の妥当性を説明しやすくなります。
（2）家族への名義変更を自己判断で行わない
親族への不当な名義変更は、破産管財人による否認権の対象となる可能性があるため、自宅を残す目的で、自己破産前に配偶者や子ども、親などへ名義だけを移すことは避けましょう。登記名義を変更しても、実質的に本人の財産であれば破産手続き上問題になる可能性があります。
また、無償や著しく安い価格で親族へ譲渡するなどの行為は、免責の判断に影響することがあります。さらに、債権者を害する目的で財産を隠すなど悪質なケースでは、詐欺破産罪として刑事罰の対象になることもあります。
親族間売買を考える場合も、自己判断で進めず、事前に弁護士へ相談しましょう。
5. 自己破産せずに自宅を残す・住み続ける方法はある？
「自宅を残したい」ときは、所有権を維持したいのか、所有権を手放しても同じ家に住み続けたいのかで選択肢が変わります。前者では個人再生、後者では親族による買い取りやリースバックが候補になります。
（1）自宅を残したい場合は個人再生を検討する
安定した収入があり、住宅ローンを今後も返済できる場合は、個人再生の「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用できる可能性があります。住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンは原則として返済を続けながら、それ以外の借金を減額することが可能です。
ただし、要件を満たした場合にしか利用できず、また、基本的には自分が居住する持ち家を守るための制度であるため、投資用不動産を残すことは原則としてできません。
個人再生と自己破産の違いについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
個人再生と自己破産の違い｜自宅は守れる？費用・期間・条件を比較して判断
（2）親族による買い取りやリースバックは慎重に検討する
同じ家に住み続けることを優先する場合は、親族間売買やリースバックという方法があります。
親族間売買では、親や子どもなどに自宅を購入してもらい、その後も住み続ける方法が考えられます。ただし、売却価格が不当に低い場合などは、破産手続き上問題となる可能性があるため注意が必要です。
一方、リースバックは、自宅を不動産会社などへ売却した後、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける仕組みです。自宅の所有権は失うため、売却価格だけでなく、家賃や契約期間、将来の買い戻し条件なども確認する必要があります。
親族間売買やリースバックの仕組み、メリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
任意売却後も住み続けることは可能？リースバック・親族間売買を徹底解説
まとめ｜住宅ローンの返済や不動産の処分に悩んだら早めに相談しよう
不動産を所有していても自己破産はできますが、一定の価値がある持ち家や投資用不動産をそのまま残すことは原則として困難です。住宅ローンが残っている場合は、破産管財人による売却や債権者による競売が進むことがあります。
一方、競売前であれば任意売却を行い、一般の不動産市場での売却や退去時期の調整を目指せる場合があります。ただし、自己破産前の売却や名義変更は、その方法によって破産手続きに影響するため、自己判断で進めるべきではありません。
住宅ローンの返済が難しくなったら、競売が進んで選択肢が狭まる前に対応することが重要です。自己破産については弁護士へ、不動産の売却については任意売却に詳しい不動産会社へ相談し、両者と連携しながら今後の方針を検討しましょう。
