競売と公売の違いとは？住宅ローン・税金滞納時の流れと回避策を解説

競売は、住宅ローンなどの債権を回収するために裁判所が不動産を売却する手続きです。一方、公売は、税金等の滞納が続いた場合に税務署や自治体などが差し押さえた財産を売却する手続きです。どちらも所有者の希望だけで売却の時期や条件を決めることはできません。

自宅がどちらの対象になるかは滞納の内容によって異なり、住宅ローンと税金を両方滞納している場合には手続きが競合することもあります。この記事では、両者の違い、売却までの流れ、売却後の生活への影響、強制売却を避けるための対処法を順に解説します。

1. 競売と公売とは？自宅が強制的に売却される2つの手続き

競売も公売も、所有者の希望とは関係なく財産が売却される手続きです。ここでは、裁判所による競売と、行政機関による公売の仕組みを説明します。

（1）競売とは｜住宅ローンなどの滞納で裁判所が不動産を売却する手続き

競売は、債権者の申立てに基づき、裁判所が民事執行法に従って不動産を売却し、その代金を債権回収に充てる手続きです。住宅ローンの滞納が続くと、金融機関や保証会社などが自宅に設定された抵当権を実行し、競売を申し立てる場合があります。

不動産の競売には、抵当権などを実行する「担保不動産競売」と、判決などの債務名義に基づく「強制競売」があります。住宅ローンの滞納で主に問題になるのは担保不動産競売です。どちらも裁判所が手続きを進めるため、所有者が希望する価格や時期を自由に選んで売却することはできません。

競売の種類や仕組みについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

競売とは？流れや期間・回避策などの知っておくべきポイントを解説

（2）公売とは｜税金などの滞納で行政機関が財産を売却する手続き

公売は、国税徴収法や地方税法などに基づき、税務署や自治体などが差し押さえた財産を入札や競り売りで売却する手続きです。固定資産税や住民税、所得税などの滞納が続く場合には、自宅が公売の対象になる可能性があります。

公売では、裁判所に競売を申し立てるのではなく、行政機関が国税徴収法や地方税法などに基づいて自ら手続きを進めます。対象には不動産のほか、自動車などの動産も含まれます。また、社会保険料についても、制度ごとの法令により滞納処分が行われる場合があります。

（3）住宅ローンと税金を両方滞納した場合

住宅ローンと税金の両方を滞納すると、同じ自宅について金融機関などによる競売と、税務署・自治体などによる公売が重なることがあります。例えば、競売が始まった後に、税金の滞納を理由として差押えを受けるケースです。

この場合、売却代金から金融機関と税務署・自治体のどちらが優先して回収できるかは、税金の法定納期限等や抵当権の設定時期などによって異なります。先に差し押さえた側が必ず優先されるわけではありません。

このように競売と公売が重なると、関係先が増え、売却への対応が複雑になります。例えば、任意売却を進めるには、金融機関などと抵当権の抹消を協議するだけでなく、税務署・自治体とも差押えの解除について調整する必要があります。そのため、通知が届いたら早めに各窓口へ相談しましょう。

2. 競売と公売の主な違いを比較表で解説

ここでは、競売と公売の違いについて解説します。競売と公売の主な違いは、売却を行う機関、手続きの進み方、売却後の明渡し方法にあります。

項目	競売	公売
実施機関	地方裁判所	国税局・税務署、自治体など
主な原因	住宅ローン等の債務不履行	税金等の滞納
根拠となる法律	民事執行法	国税徴収法・地方税法など
対象財産	土地・建物などの不動産	不動産・自動車・動産など
売却方法	主に期間入札	入札・競り売りなど
価格の基準	売却基準価額・買受可能価額	見積価額
売却までの流れ	申立て→開始決定→調査→入札	督促→差押え→公告→入札など
物件情報の公開	裁判所のBITなど	国税庁・自治体の公売情報
売却後の明渡し	要件を満たせば引渡命令を利用可	同じ引渡命令の制度はない

それぞれの違いについて具体的にみていきましょう。

（1）実施機関

競売と公売では手続きを行う機関が異なるため、問い合わせ先や必要な対応も変わります。

競売では裁判所が売却手続きを進めますが、住宅ローンの返済条件や任意売却については、金融機関や保証会社などとの協議が必要です。一方、公売では税務署や自治体などが手続きを進めるため、滞納した税金の納付方法や公売の進行状況については、それぞれの担当窓口に相談します。

（2）主な原因

競売は住宅ローンなどの債務不履行が主な原因で、公売は固定資産税・住民税などの税金の滞納が主な原因です。

（3）根拠となる法律

競売は民事執行法に基づき、債権者の申立てを受けた裁判所が手続きを進めます。一方、公売は国税徴収法や地方税法などに基づき、行政機関が滞納処分として実施します。

（4）対象財産

不動産の競売では土地や建物が対象となります。一方、公売では不動産に加え、自動車などの動産も売却の対象になることがあります。

（5）売却方法

競売では、定められた期間に購入希望者が希望価格を記載した入札書を提出し、締切後にまとめて開封して、最も高い金額を提示した人を選ぶ「期間入札」が主に用いられます。

一方、公売でも入札による売却が行われますが、参加者がほかの人の提示額を見ながら、より高い金額を繰り返し申し出る「競り売り」が行われる場合もあります。

（6）価格の基準

競売では裁判所が売却基準価額を定め、通常はその8割に当たる買受可能価額が入札の下限になります。公売では行政機関が見積価額を定め、原則としてその金額以上で入札を受け付けます。

（7）売却までの流れ

競売と公売では、売却までの手続きが異なります。それぞれの主な流れは、以下のとおりです。

段階	競売の流れ	公売の流れ
1	住宅ローンなどの滞納・督促	税金等の滞納・督促
2	期限の利益の喪失	財産調査・差押え
3	競売の申立て・開始決定	公売公告
4	物件の調査・評価	入札・開札、最高価申込者の決定
5	入札・開札	売却決定
6	売却許可・代金納付	買受代金の納付

このように、競売・公売のどちらも滞納によって直ちに自宅が売却されるわけではなく複数の手続きを経て売却に至るため、通知が届いた時点ですぐに自宅を退去する必要があるわけではありません。

国税については、原則として督促状の発付日から10日を経過しても完納されない場合、財産の差押えが可能になります。ただし、差押えが可能になる時期と実際に公売が行われる時期は異なります。

また、差押通知などが届いてから実際に売却されるまでの期間は一律ではなく、競売・公売の手続きの進行状況などによって異なります。通知書に記載された内容や期限を確認し、早期に対応することが重要です。

競売申立ての取下げが可能な条件や期限については、こちらの記事で詳しく解説しています。

競売の取り下げは開札後でも可能？期限・費用・手続きの流れを徹底解説

（8）物件情報の公開

物件情報を確認できる場所は、競売と公売で異なります。競売の物件情報は裁判所の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」などで、公売の情報は国税庁の公売情報サイトや自治体のホームページなどで公開されます。

（9）売却後の明渡し

売却後の明渡し方法にも違いがあります。競売では、買受人が代金を納付した後、一定の要件のもとで裁判所に引渡命令を申し立てられます。一方、公売には同じ引渡命令の制度がないため、明渡しについて話し合いがまとまらなければ、訴訟などの対応が必要になる場合があります。

3. 自宅は競売・公売のどちらになる？滞納状況別に解説

自宅が競売と公売のどちらの対象になるかは、滞納している債務の種類によって異なります。ここでは、住宅ローン、税金・社会保険料、その両方を滞納した場合に分けて解説します。

（1）住宅ローンを滞納している場合（競売）

住宅ローンの滞納が続くと、抵当権を実行するために自宅が競売にかけられる可能性があります。通常は金融機関からの督促などを経て、期限の利益を失うと残額の一括返済を求められます。保証会社が代位弁済した後に競売を申し立てる場合もあります。

もっとも、1回の返済遅れですぐに競売が始まるわけではありません。返済が厳しいと感じた段階で金融機関に相談すれば、返済条件の変更などによって競売を回避できる可能性があります。

（2）税金・社会保険料を滞納している場合（公売）

固定資産税や住民税、所得税などの滞納が続くと、自宅が差し押さえられ、公売の対象になる可能性があります。ただし、税金の滞納で必ず自宅が公売されるわけではなく、預貯金や給与、売掛金などが差押えの対象となる場合もあります。

社会保険料も、制度によっては法令に基づく滞納処分の対象です。税金や保険料の督促・差押えに関する書類が届いている場合は、対象となる債務と財産を確認し、担当する行政機関などに相談しましょう。

4. 競売・公売で自宅が売却されると生じる3つのリスク

競売・公売で自宅が売却されると、住宅ローンや税金の支払いが残る場合があるほか、物件情報の公開や退去によって生活にも影響が生じます。ここでは、売却後の返済、情報公開、住まいへの影響について解説します。

• 売却後も住宅ローンや税金が残る可能性がある
• 物件情報が公開され、周囲に知られる可能性がある
• 自宅の明渡しと引越しが必要になる

（1）市場価格より安く売却され、住宅ローンや税金が残る可能性がある

競売・公売では、物件の状態や内覧の制約、入札状況などによって、通常の不動産売却より低い価格で売却される可能性があります。ただし、落札価格は物件の条件や入札状況によって変わり、必ず市場価格を下回るわけではありません。

売却代金を返済に充てても住宅ローンや滞納した税金を完済できなければ、残った債務の支払義務は続きます。特に売却価格が低い場合は、自宅を失った後も多くの債務が残るおそれがあるため、今後の返済・納付方法を確認しておくことが重要です。

（2）物件情報が公開され、周囲に知られる可能性がある

競売・公売の手続きが進むと、自宅の所在地や建物の概要、写真などの物件情報が公開されます。そのため、公開された情報を通じて、近隣住民や知人に自宅が競売・公売の対象になっていることを知られる可能性があります。

また、競売では、裁判所の執行官が物件の状況を調べるために自宅を訪れ、室内の確認や写真撮影などを行うことがあります。競売・公売になった事実が近隣住民や勤務先に直接通知されるわけではありませんが、こうした訪問や調査の様子から、周囲に事情を知られる可能性があります。

そのため、プライバシーへの影響が心配な場合は、手続きが進む前に金融機関や専門家へ相談し、対応を検討することが大切です。

（3）自宅の明渡しと引越しが必要になる

競売・公売によって自宅が第三者に売却されると、原則として退去し、買受人へ引き渡す必要があります。買受人との合意により、賃貸借契約を結んで住み続けられる場合もありますが、必ず認められるわけではありません。

また、退去時期を希望どおりに調整できるとは限らず、新居の初期費用や引越し費用も必要になります。自宅が売却される可能性がある場合は、手続きの日程を確認し、転居先や生活費の見通しも早めに立てておきましょう。

5. 競売・公売を避けるための対処法

強制的な売却を避けるためには、住宅ローンや税金の滞納状況に応じて早めに関係先へ相談することが重要です。ここでは、返済条件の変更、納税の猶予、通常売却・任意売却のほか、借金全体の整理が必要な場合の対応も解説します。

• 金融機関に住宅ローンの返済条件を相談する
• 税務署・自治体に分割納付や猶予制度を相談する
• 返済が難しい場合は通常売却・任意売却を検討する
• 借金の返済が困難な場合は債務整理も検討する

（1）金融機関に住宅ローンの返済条件を相談する

住宅ローンの返済が難しい場合は、まず金融機関に返済条件の変更を相談しましょう。返済期間の延長や一定期間の返済額の減額などが認められれば、毎月の負担を減らして返済を継続できる可能性があります。

返済条件の変更が認められるかは、収入や返済状況などによって異なります。滞納が長期化する前に相談することが重要ですが、すでに保証会社の代位弁済や競売開始決定があった場合も、現在の手続きと残された選択肢を早急に確認しましょう。

（2）税務署・自治体に分割納付や猶予制度を相談する

税金を一括で納められない場合は、税務署や自治体に分割納付や猶予制度について相談しましょう。要件を満たせば、納税の猶予や換価の猶予が認められ、差押えや財産の売却が猶予される場合があります。

国税の公売では、買受代金の納付前に対象の滞納国税を完納した場合などに、公売が中止されます。ただし、一部納付や分割納付の申出だけで公売が止まるわけではありません。公売の公告が出ている場合でも、納付や猶予の可能性を担当窓口に具体的に確認しましょう。

（3）返済が難しい場合は通常売却・任意売却を検討する

自宅を所有し続けることが難しい場合は、競売・公売に至る前に、通常売却や任意売却によって自宅を売却する方法があります。

住宅ローンが残っている場合、売却代金と自己資金で完済できれば通常売却が可能です。一方、完済できない場合でも、抵当権者の同意を得て抵当権を抹消できれば、任意売却を進められる可能性があります。

ただし、税金の滞納による差押えがある場合は、住宅ローンの滞納の有無にかかわらず、税務署や自治体と差押えの解除についても調整する必要があります。

任意売却では、一般の不動産取引に近い方法で買主を探し、売却価格や引渡し時期を協議できる余地があります。ただし、債権者の同意と買主の確保が必要であり、必ず成立するわけではありません。

任意売却の仕組みやメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

任意売却とは？競売との違い・流れ・デメリットまでわかりやすく解説

（4）借金の返済が困難な場合は債務整理も検討する

住宅ローンなどの借金を返し続ける見通しが立たない場合は、個人再生や自己破産などの債務整理も検討しましょう。個人再生は一定の債務を減額して返済を続ける制度で、自己破産は、免責が認められると、税金などを除く借金の返済義務が免除される手続きです。

債務整理を行った場合、自宅を残せるかどうかは手続きによって異なります。個人再生では、一定の要件を満たせば住宅ローン特則を利用して自宅を残せる場合がありますが、自己破産では原則として自宅を手放すことになります。また、税金はどちらの手続きでも原則として減額・免除されないため、別途納付方法を検討する必要があります。

なお、債務整理を始めても、進行中の競売・公売が必ず中止されるわけではありません。そのため、すでに競売・公売の手続きが進んでいる場合は、早急に弁護士などへ相談しましょう。

まとめ｜競売と公売の違いを理解して早めに対処しよう

競売は裁判所が債権回収のために不動産を売却する手続き、公売は税務署や自治体などが税金等の滞納処分として財産を売却する手続きです。実施主体や売却までの流れ、売却後の明渡し方法が異なります。

住宅ローンの返済条件の変更、税金の納付・猶予、通常売却・任意売却など、状況に応じて強制売却を回避できる場合があります。すでに督促や競売・公売に関する通知が届いている場合は、書類に記載された期限と手続きの段階を確認し、早めに金融機関や行政機関、専門家に相談しましょう。