競売とは？流れや期間・回避策などの知っておくべきポイントを解説

住宅ローンの返済が厳しくなり、督促状や「競売開始」の通知が届いて不安を感じている方もいるのではないでしょうか。競売とは、返済が困難になった際に裁判所の手続きで不動産を売却し、債権回収に充てる仕組みです。「競売によって家を失ってしまうのか」「いつまで家に住めるのか」「ローンはどうなるのか」といった疑問をお持ちの方も多いでしょう。

本記事では、競売の基本的な知識から、住宅ローン滞納後の具体的な流れ、退去時期や残債の扱い、信用情報への影響まで、わかりやすく解説します。また、競売を回避する方法や、任意売却との違いについても紹介します。

1. 競売とは？｜強制的に不動産を売却する手続き

競売（きょうばい/けいばい）は、住宅ローンなどの支払いが困難になった際に、裁判所の手続きで不動産を売却し、その代金を債権の支払いに充てる仕組みです。

原則として、競売手続は債権者側の申立てにより始まり、裁判所の主導によって進められるため、所有者の都合が考慮されることはほとんどありません。また、任意の売却と比べて、売却価格が市場価格より低くなる傾向があります。

（1）競売の種類｜強制競売と担保不動産競売

不動産競売は民事執行法に基づく手続きで、大きく「強制競売」と「担保不動産競売」の2種類があります。

強制競売は、判決などの債務名義（強制執行を行う根拠となる公的な文書）を根拠に債権者が申立てるものです。一方、担保不動産競売は、住宅ローン等で設定された抵当権（担保権）を実行して、金融機関などが裁判所に申立てるものです。

一般的に、住宅ローンの滞納により行われるのは担保不動産競売となります。どちらも裁判所を通じた手続きですが、申立ての根拠となる権利が異なる点を理解しておくとよいでしょう。

（2）競売を回避する任意売却という選択肢

任意売却とは、債権者の同意を得たうえで、不動産を市場価格に近い水準で売却する方法です。競売と比べて売却価格が高くなる傾向があるため、その分をローン返済に充てられ、債務の圧縮につながります。

競売の申立て前や申立て直後であっても、任意売却が成立する見込みが立てば、債権者が競売を取り下げる可能性があります。

一方で、競売は債権者にとって債権回収の最終手段であるため、任意売却が成立しない限り、競売を撤回してもらうことは現実的には困難です。競売を回避したい場合には、早期に任意売却の準備を進めることが重要となります。

競売と任意売却の主な違いについてまとめると、次の通りです。

	競売	任意売却
売却方法	裁判所を通じて強制的に売却	金融機関の同意を得て一般市場で売却
手続きの主体	債権者・裁判所	債務者・不動産会社
売却価格	相場より3～5割程度低くなりやすい	市場価格に近い水準で売却可能
引越し時期	強制退去	引越し時期の交渉が可能
引越し費用	原則自己負担	売却価格に含めることも可能
周囲に知られる可能性	公告により周囲に知られやすい	原則として周囲に知られにくい
売却までのスピード	手続き開始後は原則として止められない	状況に応じて柔軟に調整可能

任意売却と競売の違いについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

任意売却と競売の違いを徹底比較｜どちらが得か・残債・退去時期まで詳しく解説

2. 住宅ローンの滞納から競売までの流れ・期間

住宅ローンを滞納し始めてから、競売に至るまでの流れと期間の目安を簡単にまとめると、次のようになります。

滞納0～1ヶ月｜債権者から督促が届く
滞納2～3ヶ月｜債権者から内容証明郵便などが届く
滞納3～6ヶ月｜期限の利益を喪失し、代位弁済される
滞納6ヶ月～｜競売申立て・競売開始決定が行われる
競売開始決定後｜現況調査・期間入札・開札に進む
売却許可決定後｜引渡し命令・明渡しを行う

もっとも、実際の進行スピードはケースバイケースで異なり、これよりも早いペースで進行することも十分にありえます。そのため、「あと○ヶ月ある」などとは思わずに、早急に対応することが重要です。

以下からは、競売までに至る各ステップについて詳しく解説します。

（1）滞納0～1ヶ月｜債権者から督促が届く

住宅ローンの返済が遅れると、まず金融機関から電話や書面で督促が届きます。この段階では、返済状況の確認や、返済が遅れた理由についての問い合わせが行われます。滞納が1回程度であれば、すぐに競売手続きに進むことはありませんが、放置すると次の段階に進むリスクが高まります。

この時点で金融機関に相談すれば、返済条件の変更（リスケジュール）など、柔軟な対応を受けられる可能性があります。早期に誠実な対応を取ることで、選択肢を残しやすい重要な段階といえるため、問題を先送りせず、まずは連絡を取ることが大切です。

（2）滞納2～3ヶ月｜債権者から内容証明郵便などが届く

滞納が2～3ヶ月続くと、督促の内容が厳しくなり、内容証明郵便など法的手続きを意識した文面が届くことがあります。この段階にいたると、金融機関も本格的な回収手続きを検討し始めています。

内容証明郵便は、後の法的手続きの証拠として用いられることもあるため、受け取った場合は内容を十分に確認し、早急に対応する必要があります。放置すると、次の「期限の利益喪失」へ進むリスクが高まります。

まだ交渉の余地が残されている段階ですので、専門家（弁護士や不動産会社）に相談し、任意売却やリスケジュールなどの選択肢を検討することをおすすめします。

（3）滞納3～6ヶ月｜期限の利益を喪失し、代位弁済される

滞納が3～6ヶ月に及ぶと、「期限の利益喪失」の通知が届きます。期限の利益を失うと、分割返済の権利がなくなり、残債を一括で請求されることになります。多くの場合、この段階で保証会社が金融機関に残債を立替払い（代位弁済）し、以後の返済先が保証会社に切り替わります。

「期限の利益」とは？
住宅ローンを分割で返済できる権利のことです。返済を3〜6か月程度滞納するとこの権利を失い（期限の利益喪失）、残債を一括で請求されます。一括返済が難しい場合は、任意売却や債務整理の検討が必要になります。
「代位弁済」とは？
住宅ローンの返済が滞った際に、保証会社が金融機関へ残債を立替払いすることです。代位弁済後は債権が保証会社に移り、返済先も金融機関から保証会社へ切り替わります。

「期限の利益」とは？

住宅ローンを分割で返済できる権利のことです。返済を3〜6か月程度滞納するとこの権利を失い（期限の利益喪失）、残債を一括で請求されます。一括返済が難しい場合は、任意売却や債務整理の検討が必要になります。

「代位弁済」とは？

住宅ローンの返済が滞った際に、保証会社が金融機関へ残債を立替払いすることです。代位弁済後は債権が保証会社に移り、返済先も金融機関から保証会社へ切り替わります。

保証会社は回収を急ぐため、競売申立てを含む法的手段を検討し始めます。この段階からは、競売を避けるための「任意売却」を具体的に検討する局面となります。時間的な猶予が少なくなってきているため、迅速な判断と行動が求められます。

任意売却ができるケース・できないケースについてはこちらの記事でも解説しておりますので、あわせてご覧ください。

任意売却とは？競売との違い・流れ・デメリットまでわかりやすく解説

（4）滞納6ヶ月～｜競売申立て・競売開始決定が行われる

滞納期間が6ヶ月を超えると、債権者（保証会社など）により裁判所に競売申立てが行われます。裁判所が申立てを受理すると「競売開始決定」が出され、手続きが本格的に始まります。競売開始決定の通知が届くと、不動産の登記簿にも競売の開始が記録されます。この段階に入ると、手続きを止めることは非常に難しくなり、時間の制約が強まります。

ただし、競売開始決定後でも任意売却に切り替えられる可能性はゼロではありません。債権者や裁判所の状況にもよりますが、早急に専門家に相談し、残された選択肢を検討することが重要です。

（5）競売開始決定後｜現況調査・期間入札・開札に進む

競売開始決定後、裁判所から執行官が派遣され、不動産の現況調査が行われます。執行官は物件の状態や占有状況を確認し、評価書を作成します。その後、評価額をもとに入札公告が行われ、入札期間が設定されます。入札期間中に希望者が入札を行い、開札日に最高額の入札者が落札者として決定されます。

この段階では、競売物件としての情報が公開されるため、インターネット上でも閲覧可能となります。

（6）売却許可決定後｜引渡し命令・明渡しを行う

開札後、裁判所が売却許可決定を出すと、落札者が代金を納付し、所有権が移転します。新しい所有者は、裁判所に引渡し命令を申立てることができ、認められると強制的に明渡しを求めることが可能になります。

この段階では、退去が目前に迫っているため、引越し先の確保や荷物の整理を急ぐ必要があります。同時に、残債の返済計画や生活再建のための準備も並行して進めることが重要です。

3. 競売後の居住期間や退去について知っておくべきポイント

ここでは、競売後の居住期間や退去に関する実務的なポイントを確認していきます。

（1）競売後はいつまで家に住める？

競売の申立てが行われても、即座に退去を求められるわけではありません。裁判所による競売開始決定、現況調査、入札、開札、売却許可決定といった一連の手続きを経て、落札者が代金を納付した後に所有権が移転します。

その後、新しい所有者から明渡しを求められるタイミングで、具体的な退去時期が決まります。手続き全体には数か月から1年程度かかることが一般的です。ただし、手続きが進むほど調整の余地が小さくなるため、早期に状況を把握し、今後の対応を検討することが大切です。

（2）退去費用・引越し費用はどうする？

競売による退去の場合、引越し費用は原則として自己負担となります。落札者との交渉により、一定の引越し費用を受け取れる場合もありますが、必ずしも保証されるわけではありません。そのため、できるだけ早めに資金計画を立てておく必要があります。

一方、任意売却を選択した場合は、売却代金の中から引越し費用を捻出できるよう債権者と交渉する余地があります。また、引渡し時期についても買主と調整しやすいため、退去準備の時間を確保しやすいというメリットがあります。競売が現実的になる前に、選択肢を検討することが重要です。

（3）家の中の荷物・残置物はどうなる？

新しい所有者に引き渡す際、室内を空にして原状回復を行うことが求められるため、明渡しまでに家の中の荷物や残置物は原則として撤去する必要があります。

荷物を放置したまま退去すると、処分費用を請求される可能性があるだけでなく、法的なトラブルに発展するおそれもあります。大型家具や家電製品の処分には時間と費用がかかるため、早めに計画を立てて対応することが大切です。

また、思い出の品や重要な書類などは、事前に整理しておくことをおすすめします。退去直前になって慌てることのないよう、余裕を持った準備が必要です。

（4）近所や勤務先に知られる？

競売手続きが進むと、現況調査として執行官が自宅を訪問したり、競売物件の情報がインターネット上でも公開されたりするため、近隣の住民に知られてしまう可能性があります。

勤務先については、給与差押えなどの手続きがない限り直接知られることは少ないですが、精神的な負担を考慮し、早めに信頼できる人に相談することも一つの選択肢です。

（5）共有名義・連帯保証人がいる場合の注意点

不動産が共有名義の場合、競売にかけられるのは、あくまで債務者の持ち分に限定され、他の共有名義人の持ち分までもが競売にかけられるわけではありません。

もっとも、共有名義の不動産は取扱いが難しいことから、共有名義の不動産が競売にかけられた場合には、不動産ブローカーが落札することが一般的です。そのうえで、不動産ブローカーは他の持分権者に対して持分の買取りを持ちかけ、単独の所有権にしたあとで、他の購入希望者に売却するのです。

連帯保証人がいる場合、主債務者が返済できなくなると、連帯保証人も同様に請求の対象となります。連帯保証人は主債務者と同等の責任を負うため、家族関係や人間関係に影響が及ぶこともあります。トラブルを避けるためにも、早い段階で連帯保証人と状況を共有し、対応を協議することが必要です。

4. 競売後の残債・不足金・税金について

ここでは、売却代金の配分や残債の扱い、税金や管理費の精算について確認していきます。

（1）競売の売却代金はどこへ行く？

競売で不動産が落札されると、その代金は裁判所を通じて配当手続きが行われます。配当とは、売却代金を債権者に分配する手続きのことです。

まず、住宅ローンを提供した金融機関や保証会社などの債権者に優先的に配分され、債権の回収に充てられます。売却代金が十分であれば、残債が大幅に減少し、場合によっては完済に近づくこともあります。

（2）売却してもローンが残る場合がほとんど（不足金）

競売による売却価格は、一般的な市場価格より低くなる傾向があります。そのため、売却代金で住宅ローンを完済できず、「不足金（残債）」が発生することがほとんどです。この残債は消滅するわけではなく、引き続き債務者に返済義務が残り、原則として一括返済を求められます。

例えば、住宅ローンの残高が2,000万円あり（他の借入はなし）、本来であれば市場価格1,900万円で売却できる物件であるのに、競売となってしまったために1,200万円での売却となった場合、売却額を返済に充当した後もローン残高が800万円残ることになります。

残債の返済が困難な場合は、債務整理（個人再生や自己破産）を検討する必要があります。残債の金額や返済能力に応じて、弁護士などの専門家に相談しながら、現実的な解決策を探ることが大切です。

（3）固定資産税・管理費・修繕積立金の扱い

競売に至るまでの間、固定資産税や、マンションの場合は管理費・修繕積立金を滞納しているケースも多くあります。

固定資産税は地方自治体に対する債務であり、滞納すると延滞金が加算されるほか、最悪の場合は給与や預金の差押えを受ける可能性があります。マンションの管理費・修繕積立金については、滞納分は新しい所有者に引き継がれないため、旧所有者に請求が続きます。

滞納がある場合は早めに状況を確認し、管理組合や自治体と精算方法を相談することが必要です。

5. 信用情報（ブラックリスト）と今後の生活への影響

信用情報への登録内容や、今後のローン審査、賃貸物件の入居審査への影響について解説します。

（1）住宅ローンの滞納により個人信用情報機関に登録される

住宅ローンの返済を長期間滞納すると、滞納情報が事故情報として個人信用情報機関に登録され、いわゆる「ブラックリスト」となります。そして、事故情報が登録されると、クレジットカードの新規発行や各種ローンの審査において、不利な影響を受けることになります。

事故情報は、基本的に「債務の完済」のときから5年～7年ほどは残り続けるため、早急に対応しなければ、長期間にわたって今後の生活に不利益が生じる可能性があります。

（2）残債の完済後5～7年は新たな借入れができない

個人信用情報機関に登録される事故情報は、一般的に、完済後も5年から7年程度は記録として残ります。この間は、住宅ローンやカーローン、クレジットカードなどの新規借入れが極めて難しくなります。生活再建を考える際は「当面は借入れに頼らない設計」を前提にすることが求められます。

（3）賃貸物件の入居（家賃保証会社の審査）に影響が出ることも

個人信用情報機関に事故情報が登録されていても、賃貸物件に入居すること自体は可能です。これは、個人信用情報機関の情報にアクセスできるのは金融機関に限られ、一般の不動産会社は照会できないためです。

ただし、家賃保証会社が信販系（クレジットカード会社系列など）の場合、個人信用情報を照会されるため、保証審査に通らない可能性があります。入居者が保証会社を選ぶことは基本的にはできないため、信販系保証会社を用いない物件を選ぶか、保証人・保証会社不要の物件、または保証人のみで足りる物件を探す必要があります。

6. 競売を回避する方法はある？

ここでは、競売を避けるための主な3つの選択肢について確認していきます。

返済条件変更（リスケジュール・リスケ）で返済負担を減らす
債務整理（個人再生・自己破産）をする
任意売却する

（1）返済条件変更（リスケジュール・リスケ）で返済負担を減らす

返済条件変更（リスケジュール、リスケ）とは、金融機関と交渉して返済期間の延長や一時的な返済額の軽減を行う方法です。たとえば、返済期間を延ばすことで毎月の返済額を減らしたり、一定期間は利息のみの返済にするなど、さまざまな条件変更が考えられます。

金融機関も、競売よりはリスケで返済を継続してもらう方が回収額が多くなる場合があるため、交渉に応じてくれる可能性があります。ただし、早い段階で相談するほど通りやすく、滞納を放置してしまうと交渉が難しくなります。

（2）債務整理（個人再生・自己破産）をする

債務整理とは、法的な手続きを通じて返済額の圧縮や免除を図る方法です。主な手段として「個人再生」と「自己破産」があります。

個人再生は、裁判所の認可を得て債務を大幅に減額し、原則3年間で分割返済する手続きです。住宅ローン特則を利用すれば、自宅を残しながら他の債務を整理できる場合もあります。

自己破産は、返済不能と認められた場合に債務の免除を受ける手続きですが、原則として自宅を含む財産は処分されます。

どちらを選ぶかは、収入状況や資産状況、家を残したいかどうかにより異なります。弁護士などの専門家に相談し、自分に合った方法を選択することが大切です。

（3）任意売却する

任意売却とは、競売になる前または競売手続き中に、債権者の同意を得て市場に近い形で不動産を売却する方法です。競売と異なり、一般の不動産市場で売却活動を行うため、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。

また、売却価格や引渡し時期について買主と調整しやすく、引越し費用の捻出や退去準備の時間を確保しやすいというメリットがあります。債権者にとっても、競売より高く売れる可能性があるため、任意売却に同意してもらえる場合が多いです。

ただし、任意売却を成功させるには、早めに不動産会社や専門家に相談し、債権者との交渉を進める必要があります。

前述しましたが、競売と任意売却の主な違いについてまとめると、次の通りです。

	競売	任意売却
売却方法	裁判所を通じて強制的に売却	金融機関の同意を得て一般市場で売却
手続きの主体	債権者・裁判所	債務者・不動産会社
売却価格	相場より3～5割程度低くなりやすい	市場価格に近い水準で売却可能
引越し時期	強制退去	引越し時期の交渉が可能
引越し費用	原則自己負担	売却価格に含めることも可能
周囲に知られる可能性	公告により周囲に知られやすい	原則として周囲に知られにくい
売却までのスピード	手続き開始後は原則として止められない	状況に応じて柔軟に調整可能