任意売却は金融機関の同意を得て市場で売却する方法で、競売に比べて高く売れやすく、残債を減らせる可能性が高いとされています。一方、競売は裁判所主導で進むため、売主の意向が反映されにくく、価格も低くなりがちです。

この記事では、任意売却と競売の基本的な仕組みから、価格・手続きの主体・スケジュール（退去時期）・プライバシーへの影響まで詳しく解説し、それぞれを比較する際の検討ポイントも解説します。

1.  任意売却と競売とは？

はじめに、任意売却と競売に関する基本的な知識を解説します。ここでは、手続きの流れをより分かりやすくするため、まずは競売から順に解説します。

（1）競売とは｜裁判所の手続きで強制的に売却される方法

競売は、住宅ローンの滞納などを理由に、裁判所が主導して物件を強制的に売却する法的手続きです。債権者からの申立てにより開始され、裁判所が不動産を評価したうえで入札形式で売却します。

入札では最も高い価格を提示した人が落札しますが、一般的に市場価格の5〜7割程度で落札されることが多く、任意売却に比べて安くなる傾向があります。手続きは裁判所と執行官が主導するため、売却条件やタイミングを債務者自身が選ぶことはほとんどできません。

また、競売情報は裁判所の公告やインターネットで公開されるため、周囲に事情が知られやすいという側面もあります。

（2）任意売却とは｜金融機関の同意を得て、市場価格に近い形で売却する方法

任意売却は、住宅ローンの滞納が進み競売にかかる前に、金融機関や保証会社の同意を得て、不動産会社を通じて市場で売却する方法です。競売を回避できる点に加え、一般的な不動産売買と同様に広告を行い購入希望者を募るため、競売よりも高値で売却できる可能性が高く、結果としてローン残高の圧縮につながるメリットがあります。

もっとも、債権者との調整や手続きが不可欠であり、任意売却に精通した不動産会社の協力を得る必要があるため、早い段階からの相談と準備が重要です。

2. 任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いを整理したものが以下の表です。

この表からもわかる通り、任意売却は「条件交渉の余地がある売却」、競売は「ルールに従うしかない強制売却」といえ、任意売却は債務者にとって選択肢が多く、金銭面でも有利になりやすい方法といえるでしょう。

 

任意売却

競売

売却方法

法債務者・不動産会社が主体となり、金融機関の同意を得て市場で売却

裁判所が主体となり、入札形式で強制的に売却

売却価格の傾向

市場価格に近い

市場価格の5〜7割程度

残債への影響

残債を圧縮しやすい

残債が多く残りやすい

退去時期

買主と調整可能

猶予は限定的

プライバシー・周囲への見え方

一般売却と同じ見え方

公告・ネット公開で知られやすい

売却までの期間

3〜6カ月程度

半年〜1年程度

引越し費用などの捻出

条件次第で配慮される場合あり

原則本人負担

本人の交渉余地

大きい

小さい

ここでは、任意売却と競売の違いを以下の5つのポイントに絞り、それぞれの特徴をさらに詳しく解説します。

  • 価格・残債
  • 手続きの主体
  • スケジュールの柔軟性
  • プライバシー・周囲への知られ方
  • 期間・スケジュール

（1） 価格・残債

任意売却は一般の不動産売買に近い価格が付きやすいのに対して、競売は入札制のため市場価格の5〜7割程度で落札されることが多い傾向にあります。

この価格差が、そのまま残債の額に影響します。売却価格が高ければ高いほど、住宅ローンの残債を多く返済でき、その後に残る借金を少なくできます。

（2）手続きの主体

任意売却では、債務者本人と任意売却に詳しい不動産会社が中心となって、債権者と交渉しながら販売活動を進めます。売却価格や引渡し時期について、ある程度の希望を伝えながら進めることができるため、主体的に関わることが可能です。

一方、競売は裁判所と執行官が主導する法的手続きであり、債務者は手続きの流れにほとんど口を出せません。評価額の決定や入札のスケジュール、落札者の選定まで、すべて裁判所の定めた手順に従って機械的に進みます。

（3） スケジュールの柔軟性

任意売却であれば、買主との話し合いにより引渡し時期をある程度調整できるため、引越し準備の時間を確保しやすくなります。子どもの学校の区切りや、新居探しのタイミングなど、家族の事情に合わせたスケジュール調整も可能です。

一方、競売の場合は開札後に売却許可決定が出ると、明渡しを求められるスケジュールに従わなければなりません。猶予期間は限定的で、引越し準備の時間が十分に取れないまま退去を迫られるケースもあります。

（4）プライバシー・周囲への知られ方

任意売却は通常の不動産売買と同じように広告されるため、近所の人からは「家を売りに出している」と認識される程度で済みます。住宅ローンの返済が困難になっている事情までは伝わりにくく、プライバシーを守りやすいといえます。

一方、競売は裁判所の公告に掲載されるほか、インターネット上の競売物件情報サイトにも詳細が公開されます。物件の写真や所在地、評価額などが誰でも閲覧できる状態になるため、近所や知人に事情が知られやすくなります。

（5）期間・スケジュール

任意売却は、競売の開札が行われる前までであれば認められるケースが多いものの、債権者との交渉や買主を見つけるための販売期間が必要です。相談から売却完了まで、おおむね3〜6カ月程度を見込んでおく必要があります。

一方、競売は開始決定から開札・引渡しまで概ね半年〜1年程度が目安ですが、状況によってはもっと早く進むこともあります。

3. 競売の可能性がでたら任意売却を検討しよう

住宅ローンの返済が困難になった場合、原則としては競売よりも任意売却を優先的に検討することをおすすめします。任意売却は市場価格に近い水準で売却できる可能性が高く、競売を回避することで金銭面・生活面の負担を抑えやすいため、多くのケースで現実的な選択肢となります。

競売は手続きが進行すると回避が難しくなるため、返済が厳しいと感じた段階で、まずは任意売却を前提に専門家へ相談し、早期に方針を整理することが重要です。

4. 競売通知が届いたあとでも任意売却は間に合うのか

競売通知、いわゆる「競売開始決定通知」が届いたあとでも、状況次第では任意売却に切り替えられる可能性があります。

ただし、この段階ではすでに裁判所主導で手続きが進行しており、時間的な猶予はほとんどありません。競売開始決定後は、不動産の評価や入札期間の公告、開札といったスケジュールが順次進むため、その間に債権者の同意を得て買主を見つけられるかが重要なポイントとなります。

債権者が「競売よりも回収額が見込める」と判断すれば、競売の申立てを取り下げてもらえるケースもあります。そのためには、現実的な売却価格の設定と、任意売却に精通した不動産会社による迅速かつ的確な交渉が不可欠です。

まとめ｜任意売却と競売の違いを理解し、早めの相談で最適な選択を

任意売却と競売とでは、売却価格・残債・退去時期・プライバシーなど、多くの面で大きな違いがあります。任意売却は市場価格に近い金額で売れやすく、残債を減らせる可能性が高いうえ、引渡し時期の調整やプライバシーの保護といったメリットがあります。一方、競売は裁判所主導で進むため、売却条件を選ぶことができず、価格も低くなりがちです。

競売通知が届いたあとでも任意売却が間に合う可能性もあるため、住宅ローンの返済にお悩みの方は、できるだけ早い段階で任意売却に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。