任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで自宅を売却し、その代金を返済に充てる手続きのことです。競売と比べて高い価格で売却できる可能性があり、プライバシーも守りやすいなど、生活再建に向けた多くのメリットがあります。
しかし、任意売却にはデメリットやリスクも存在し、すべての人に適した方法とは限りません。また、債権者との交渉や適切なタイミングでの行動が求められるため、正しい知識を持って臨むことが重要です。
本記事では、任意売却の基本的な知識から、競売との違い、メリット・デメリット、具体的な流れ、さらには離婚や自己破産との関係までわかりやすく解説します。住宅ローンの返済にお悩みの方が、より良い選択をするための参考にしていただければ幸いです。
1. 任意売却とは？
住宅ローンの返済が難しくなり、滞納が続くと、最終的には金融機関が裁判所に申立てを行い、不動産は競売にかけられます。競売では裁判所主導で手続きが進み、売却の時期や条件を債務者自身が選ぶことはできません。売却後も住宅ローンが残る可能性があり、精神的・生活面での負担が大きくなりがちです。
こうした事態を回避する手段として用いられるのが任意売却です。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得たうえで自宅を売却し、売却代金を返済に充てる方法を指します。売却価格がローン残高を下回っていても、債権者の合意があれば売却できる点が特徴です。
任意売却は、競売に進む前段階で選択できる手続きであり、負担をできるだけ抑えるための選択肢の一つとして位置づけられます。
（1）任意売却と通常の売却の違い
任意売却は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、決済時に残債を一括返済できない場合に、金融機関（債権者）の同意を得て進める売却手続きです。
一方、決済時に住宅ローンを完済できる場合が任意売却ではなく通常売却となります。たとえオーバーローンであっても、差額を自己資金で補填できるなどして完済できるなら、抵当権を抹消して通常の不動産売買として売却できます。
任意売却では裏側で債権者との交渉や合意形成が不可欠であり、専門的な知識と経験を持つ不動産会社のサポートが必要になります。
（2）任意売却と競売の違い
任意売却は、通常の売買に近い形で市場に出せるため、相場に近い価格での売却が期待でき、引越し時期についても買主と相談できる余地があります。一般の売却物件と同じように広告を出すため、近隣や職場に事情が知られにくく、プライバシーを守りやすい点も特徴です。
一方、競売は、債権者の申し立てにより裁判所が主導して行う強制的な売却手続きです。裁判所のホームページや公告に物件情報が掲載されるため、近隣や職場に事情が知られやすく、プライバシーの面で大きなデメリットがあります。
また、競売では市場価格の5〜7割程度での売却に留まることが多く、売却価格が低くなりやすいのが特徴です。さらに、落札後は短期間で退去を求められるため、引越しの準備期間も限られます。
したがって、価格・プライバシー・柔軟性などの面で、任意売却は競売よりも有利になりやすい方法といえるでしょう。
2. 任意売却のメリット
任意売却には、競売と比較して多くの利点があります。ここでは、生活再建のスタートラインを有利にできる5つの主なメリットを紹介します。
- 競売より高い価格で売れる可能性が高い
- 返済条件を交渉できる可能性が高い
- 引越し時期・明け渡しタイミングを相談しやすい
- 近所や職場に事情が知られにくい
- 売却費用や仲介手数料が持ち出しなしで済むケースもある
（1）競売より高い価格で売れる可能性が高い
任意売却は通常の売却と同じように市場で買主を探すため、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。競売では市場価格の5〜7割程度での売却に留まることが多いのに対し、任意売却では相場価格に近い金額で売却できるケースが一般的です。
例えば、市場価格3,000万円の物件は、競売では1,500万〜2,100万円程度の売却価格になるところ、任意売却なら2,700万〜3,000万円で売れる可能性があります。売却価格が高くなれば、その分だけ残債を減らすことができ、将来の返済負担を軽くできます。
また、債権者にとっても回収額が増えるため、任意売却に同意しやすくなるという側面もあります。
（2）返済条件を交渉できる可能性が高い
任意売却後に残ったローンについては、債権者と交渉し、無理のない範囲で返済を続けられる可能性があります。これに対し、競売の場合、残債について交渉の余地は少なく、基本的には残債の一括返済を求められるほか、分割払いでも厳しい条件になることが少なくありません。
任意売却において、債権者との間に不動産会社が入る場合には、債権者との交渉も一任できるため、できる限り有利な条件で交渉をまとめてもらえる可能性が高くなります。
（3）引越し時期・明け渡しタイミングを相談しやすい
任意売却では、買主と直接話し合いながら引越し時期や明渡しのタイミングを調整できることがあります。例えば、子どもの学期末まで待ってもらったり、転職活動のめどがつくまで猶予をもらったりと、生活の区切りに合わせた柔軟な対応が可能となる場合があります。
また、引越し費用についても、売却代金の一部から配分してもらえるよう債権者に交渉できるケースもあります。
一方で、競売では落札後に裁判所が定めた期日までに短期間で退去を求められることが多く、引越しの準備期間が十分に取れないケースがあります。加えて、引越し費用の工面も原属として自力で行わなければなりません。
こうした柔軟性の違いは、生活の再建を進めるうえで非常に重要な要素となります。
（4）近所や職場に事情が知られにくい
任意売却の広告は、一般の売買物件と同じ形で行われるため、通常の売り出しに見え、周囲からは「家を売りに出した」程度にしか見えません。
競売のように裁判所の公告で公開されたり、物件情報がインターネット上に「競売物件」として掲載されたりすることがないため、近隣住民や職場の同僚に事情を知られるリスクを大幅に抑えられます。また、競売では裁判所の執行官が物件の調査に訪れることもありますが、任意売却ではその心配はいりません。
そのため、プライバシーを守りながら生活を立て直したい方にとって、任意売却は精神的な負担を軽減できる選択肢といえます。ただし、任意売却でも内見対応などで近隣の方に売却活動を知られる可能性はあるため、完全に秘密にできるわけではない点には留意が必要です。
（5）売却費用や仲介手数料が持ち出しなしで済むケースもある
通常の不動産売却では、仲介手数料や登記費用、測量費用などの諸費用を売主が負担する必要があります。しかし任意売却では、これらの費用を売却代金や金融機関からの配分の中で賄えるよう調整してもらえるケースがあります。
具体的には、仲介手数料や抵当権抹消の登記費用、場合によっては引越し費用の一部まで、債権者の了承を得て売却代金から支払うことができる場合があります。
手元に現金がない状態でも、自己負担なしで売却手続きが完了する可能性がある点は、経済的に困窮している方にとって大きな安心材料です。もっとも、すべてのケースで費用が認められるわけではないため、事前に不動産会社や債権者と十分に協議することが重要です。
3. 任意売却のデメリット・リスク
任意売却はメリットが多い一方で、デメリットやリスクもあります。メリットだけで判断せず、自分の将来の収入見込みや家族の状況と合わせて総合的に検討することが重要です。
- 売却後も残債の支払い義務が残ることもある
- 債権者との交渉が難航する可能性がある
- 信用情報に傷がつく（ブラックリスト）
（1）売却後も残債の支払い義務が残ることもある
任意売却では、多くの場合、売却代金だけではローンを完済できず、一部が「残債」として返済義務が残ります。例えば、ローン残高が3,000万円で売却価格が2,500万円の場合、500万円の残債は、その後も返済しなければなりません。
この残った債務については、債権者と相談のうえで、少額ずつでも返済を続けていく必要があります。返済が滞れば再び法的措置を取られる可能性が高いため、現実的に返済可能な計画を立てることが求められます。残債の金額や返済条件は、任意売却を検討する際の重要な判断材料となるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
（2）債権者との交渉が難航する可能性がある
金融機関や保証会社が任意売却に消極的な場合、価格や返済条件の折り合いがなかなかつかないことがあります。特に、複数の債権者や税金の滞納がある場合、それぞれの関係者全員の同意を取り付ける必要があり、調整が非常に複雑になります。
交渉がうまく進まないと、結果的に競売手続きが進行してしまい、任意売却の機会を失うリスクもあります。このため、任意売却に関する経験が豊富な専門家のサポートを受けながら、債権者との交渉を進めることが重要です。早めに動き出し、時間的な余裕を持って交渉に臨むようにしましょう。
（3）信用情報に傷がつく（ブラックリスト）
住宅ローンの返済が滞ることで、個人信用情報機関に事故情報として登録されます。これは、結果として任意売却と競売のいずれになるとしてもいえることです。事故情報は債務の完済後、5～7年間は登録され、その間は新たな借入れやクレジットカードの作成が極めて困難となります（いわゆるブラックリスト）。
この期間中であっても、原則として賃貸物件への入居は可能であり（ただし、家賃保証会社の審査に響く可能性はある）、デビットカードなども利用できるものの、自動車を購入する際にローンを組めないなど、生活の再建に支障が生じる可能性があります。
一般的に、ローンの返済が2ヶ月以上滞ると事故情報が登録されるため、ローンの返済が難しい状況にある場合には、早急に任意売却等の手続きを検討しましょう。
4. 任意売却の流れと期間
任意売却は、相談から引渡しまで複数のステップを経て進みます。全体で3〜6か月程度かかるのが一般的ですが、競売開始のタイミングによっては間に合わないこともあるため、早めに動き出すことが成功のポイントになります。ここでは、任意売却の具体的な流れを5つのステップに分けて解説します。
- 現状把握（住宅ローン残高・滞納状況・収支）
- 専門の不動産会社・相談窓口探し
- 金融機関・保証会社への説明と同意取り付け
- 売却活動（広告・内見）と買主候補探し
- 売買契約締結と決済・抵当権抹消
（1）現状把握（住宅ローン残高・滞納状況・収支）
任意売却を検討する最初のステップは、現在の状況を正確に把握することです。
具体的には、住宅ローンの残高、これまでの滞納の有無や期間、毎月の収入と支出、その他の借入状況などを整理します。金融機関から送られてくる返済予定表や督促状、通帳の記録などを手元に集め、数字を「見える化」しておくと、専門家にも状況を正確に伝えやすくなります。
また、不動産の現在の市場価値についても、インターネットの不動産情報サイトや近隣の取引事例を参考におおよその相場を把握しておくとよいでしょう。
（2）専門の不動産会社・相談窓口探し
現状を把握したら、次は任意売却の実績がある不動産会社や専門窓口に相談します。
任意売却は通常の不動産売買とは異なり、債権者との交渉や法的な知識が求められるため、経験豊富な専門家を選ぶことが重要です。相談時には、これまでの取扱件数や成功事例、費用や報酬の仕組み、対応の流れなどについて詳しく説明を受けましょう。
できれば複数の業者から話を聞き、対応の丁寧さや説明の分かりやすさ、信頼性などを比較検討することをおすすめします。また、弁護士や司法書士と連携している不動産会社であれば、残債の処理や法的手続きについても一貫してサポートを受けられるため、より安心です。
初回相談は無料で行っている業者も多いので、気軽に相談してみましょう。
（3）金融機関・保証会社への説明と同意取り付け
信頼できる不動産会社を選んだら、担当者が中心となって金融機関や保証会社に任意売却の提案を行います。具体的には、物件の査定価格や売却計画、売却後の残債の扱いなどについて、債権者と綿密にすり合わせを行います。
債権者は「競売と比較してどれだけ多く回収できるか」を判断基準とするため、売却価格については市場価格を踏まえた現実的な水準で提示されます。また、複数の債権者や税金の滞納がある場合は、それぞれの債権額に応じた配分を調整する必要があり、専門家の交渉力が問われる場面です。
この段階で債権者の同意が得られれば、正式に任意売却へと進むことができます。同意取得までには数週間から1か月程度かかることもあるため、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
（4）売却活動（広告・内見）と買主候補探し
債権者の同意が得られたら、いよいよ売却活動がスタートします。
通常の売却と同様に、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシの配布、現地看板の設置などを通じて買主を募集します。この際、任意売却であることを前面に出さず、一般の売却物件と同じように販売されるのが一般的です。
購入希望者が現れたら、内見対応を行い、物件の魅力をアピールします。このとき、室内をできるだけ清潔に保ち、好印象を与える工夫をすることで、早期売却や高値での成約につながります。
売却活動の期間は物件の条件や市況によって異なりますが、成約まで1〜3か月程度は見込んでおきましょう。ただし、債権者が設定した最低売却価格が相場より高い場合や、立地条件が厳しい場合は、売却が長引くこともあります。
（5）売買契約締結と決済・抵当権抹消
買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には、手付金の授受や引渡し時期、その他の契約条件を確認します。
その後、決済日（引渡し日）に、買主から売却代金を受け取り、その場でローンの返済や仲介手数料、登記費用などの諸費用を支払います。同時に、金融機関の抵当権を抹消する登記手続きを行い、物件の名義を買主へ移転します。これにより、任意売却が完了です。
売却代金でローンを完済できない場合は、残債について債権者とあらためて返済計画を協議します。すべての手続きが完了したら、鍵を買主に渡し、物件を明け渡します。
5. 任意売却が「できるケース」と「できないケース」の見分け方
任意売却にはメリットも多いものの、誰でも必ず利用できる手段ではありません。そのため、できる限り早いタイミングで専門家に相談し、「現実的に可能かどうか」を一度チェックしてもらうことが大切です。ここでは、任意売却ができるケースと、できないケースを紹介します。またそれぞれの条件も紹介します。
（1）任意売却ができるケースと条件
任意売却が認められるかどうかは、債権者にとって競売よりも有利な回収が見込めるかが大きな判断基準となります。例えば、競売では1,500万円程度の回収にとどまると見込まれる物件でも、任意売却であれば2,500万円での売却が期待できる場合、債権者は任意売却に同意しやすくなります。
また、競売手続きが本格化する前であることも重要です。具体的には、入札期日までに一定の時間的余裕があり、売却活動を進められる段階である必要があります。
さらに、物件が共有名義の場合は、共有者全員の同意がなければ任意売却はできません。そのため、関係者間での調整や話し合いを早めに行っておくことも、任意売却を進めるうえで欠かせない条件となります。
（2）任意売却ができない（向いていない）ケースと条件
売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合には、任意売却ではなく、通常の売却手続きで売却を進めることができます。この場合も債権者の同意が必要となりますが、一括返済の見込みが立っている場合には、比較的スムーズに手続きを進めることが可能です。
反対に、担保権者が複数いる場合や、税金の差押えが多数設定されている場合など、関係者間の調整が極めて難しいケースでは、任意売却が認められず競売に進むこともあります。また、競売の入札期日が迫っている場合は、時間的に任意売却が間に合わない可能性があります。
さらに、物件の立地条件が悪く、市場で買主が見つかる見込みが低い場合も、債権者が任意売却に消極的になることがあります。こうしたケースでは、他の債務整理方法を含めて総合的に検討する必要があるでしょう。
6. 任意売却と離婚・自己破産・個人再生の関係
任意売却は、離婚や自己破産、個人再生といった人生の転機や法的な債務整理と組み合わせて検討されることも多い手続きです。ここでは、任意売却とこれらの手続きの関係について解説します。
（1）任意売却と離婚の組み合わせ
離婚により夫婦どちらか一方の収入だけでは住宅ローンの支払いが難しくなり、任意売却を選ぶケースは少なくありません。
特に、夫婦の共有名義や連帯債務でローンを組んでいる場合、離婚後も双方に返済義務が残るため、トラブルの原因になりやすいです。例えば夫が住み続けることになったものの返済が滞り、連帯保証人である妻に督促が来るといったケースがあります。
こうした事態を避けるためには、離婚協議の段階で「家をどうするか」を早めに話し合い、任意売却も含めて選択肢を整理することが重要です。任意売却により住宅を清算し、残債についても離婚協議の中で負担割合を明確にしておくことで、離婚後の生活再建をスムーズに進めることができます。
離婚時に任意売却を検討すべきケースや、離婚時に任意売却をするメリット・デメリット、流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
離婚時に任意売却を検討すべきケースは？メリット・デメリットを解説
（2）任意売却と自己破産の組み合わせ
任意売却を行っても、売却代金だけで住宅ローンを完済できなければ、残債は原則として残ります。
この残債を今後も返済していくことが現実的でない場合に検討されるのが、自己破産です。自己破産が認められると、基本的にすべての借金の返済義務が免除されるかわりに、一定額以上の財産はすべて手放す必要があります。
任意売却は、自己破産の前後で禁止されている偏頗弁済（へんぱべんさい：特定の債権者にだけ有利な返済をすること）にはあたりません。ただし、売却代金の使い道によっては偏頗弁済とみなされ、自己破産が成立しない可能性があるため、任意売却と自己破産を組み合わせる場合には必ず弁護士や司法書士に相談しましょう。
（3）任意売却と個人再生の組み合わせ
個人再生は、借金を大幅に減額したうえで、原則3〜5年で分割返済していく手続きです。条件を満たせば住宅ローン特則を利用し、自宅を残したまま生活再建を図ることも可能です。
しかし、住宅ローンの返済自体がすでに困難な場合や、住宅ローン特則の要件を満たせない場合には、自宅を維持することにこだわらず、任意売却で住宅を手放したうえで、残った借金を個人再生で整理するという選択肢もあります。
この方法を取れば、住宅ローンを含む債務全体を整理しつつ、自己破産は避けたいという場合でも、返済可能な水準まで負担を軽減できる可能性があります。任意売却後の生活設計も含め、個人再生が適しているかどうかは専門家と慎重に検討する必要があります。
7. 任意売却の相談先・不動産会社の選び方
任意売却は、どの不動産会社・専門家に相談するかで結果が大きく変わる手続きです。実績や説明の分かりやすさ、個別の状況に寄り添ってくれる姿勢などを総合的に考慮し、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。ここでは、任意売却の相談先や、不動産会社の選び方について解説します。
（1）不動産会社選びが結果を左右する理由
任意売却では、債権者との価格交渉や残債の処理、売却スケジュールの管理、買主探しなど、高度な調整力が求められます。通常の不動産売買と異なり、法律や金融の知識も必要になるため、経験の少ない不動産会社に任せると、売却価格が不利になったり、競売に間に合わなくなったりするリスクがあります。
例えば債権者が納得する査定根拠を示せなかったり、複数の関係者間の利害調整がうまくいかなかったりすると、任意売却そのものが破談になる可能性もあります。また、不誠実な業者の中には、高額な手数料を要求したり、無理な約束をして契約を急がせたりするケースもあるため、慎重に選ぶことが大切です。
（2）任意売却に強い不動産会社の見分け方
任意売却に強い不動産会社を見分けるためには、以下のポイントに注目しましょう。
- 任意売却の取扱事例の公開が豊富か
- 費用や報酬の説明が明確が明瞭かつ書面で提示してくれるか
- 迅速な対応力とスケジュール管理力があるか
- 残債への影響・生活再建まで見据えた提案か
- 弁護士や司法書士など他の専門家と連携しているか
- 無理な勧誘や過剰な約束をしないか
また、不動産会社を選ぶ際には、できれば複数の不動産会社と面談し、見積もりを出してもらうようにしましょう。ただし、特に競売を申し立てられた後は時間的猶予があまりないため、住宅ローンの返済が難しくなった段階など早めに相談しておくことをおすすめします。
任意売却における不動産会社選びの判断材料や、相談前に準備しておくべきことなどについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
任意売却はどんな不動産会社に相談すべき？失敗しない業者選びのポイントと注意点
8. 任意売却を検討している人が「今すぐ」やるべき3つのこと
任意売却を検討し始めた段階で、すぐに取り組めることを整理しておくと、不安を減らしながら次の一歩を踏み出しやすくなります。以下からは、任意売却を検討している人がやるべきことを3つ紹介します。
- 家計とローン状況を紙に書き出して「見える化」する
- 任意売却に詳しい専門家に相談してみる
- 家族への伝え方・タイミングを考える
（1）家計とローン状況を紙に書き出して「見える化」する
まずは、毎月の収入と支出、住宅ローンの残高や返済額、その他の借入状況などを一覧にして整理しましょう。収入については給与明細や源泉徴収票、支出については家計簿やクレジットカードの明細、ローンについては返済予定表や督促状などを手元に集めます。
これらの数字を紙やエクセルに書き出して「見える化」することで、「どこまでなら返済できるか」「いつ限界を迎えそうか」が客観的に見えてきます。また、不動産の現在価値についても、インターネットの査定サイトや近隣の取引事例を参考に、おおよその相場を把握しておくとよいでしょう。
現状を数字で把握することで、専門家への相談もスムーズになり、適切な対策を検討しやすくなります。
（2）任意売却に詳しい専門家に相談してみる
現状を整理したら、できるだけ早く任意売却の経験が豊富な不動産会社や弁護士などに現状を相談してみましょう。
インターネットで「任意売却 相談」と検索すれば、無料相談を受け付けている窓口が見つかります。初回相談は無料で行っている業者も多いので、複数の専門家から意見を聞き、比較検討することをおすすめします。
早めにプロの意見を聞くことで、「任意売却で間に合うか」「他の方法(個人再生や自己破産など)がよいか」「競売まであとどのくらいの猶予があるか」といった判断材料が手に入ります。一人で悩んでいても状況は改善しないため、勇気を出して相談の一歩を踏み出すことが、解決への近道となります。
（3）家族への伝え方・タイミングを考える
住宅ローンの問題は、一人で抱え込むと判断を誤りやすくなります。無理に一人で解決しようとせず、配偶者や家族に状況を共有し、一緒に解決策を考えることが大切です。
ただし、伝え方やタイミングには配慮が必要です。例えば子どもがいる場合は、学校や友人関係への影響を考慮し、いつ・どのように伝えるかを慎重に判断しましょう。また、配偶者の仕事への影響や、親族からの支援の可能性なども踏まえながら、家族全体で今後の生活設計を話し合うことが重要です。
事情を隠したまま進めると、後で家族関係にひびが入る恐れもあります。早い段階で誠実に状況を共有し、家族の理解と協力を得ることで、精神的な負担も軽減され、より良い判断ができるようになります。専門家に相談した結果を家族と共有し、一緒に次のステップを考えていきましょう。
まとめ｜任意売却は「早めに動いた人」ほど選択肢が広がる
任意売却は、住宅ローンの返済に行き詰まったときでも、競売より有利な条件で生活を再建できる可能性のある手段です。市場価格に近い金額で売却でき、プライバシーを守りやすく、引越し時期の調整もしやすいなど、多くのメリットがあります。
しかし、任意売却にはデメリットやリスクも存在します。売却後に残債が残る可能性や、債権者との交渉が難航する可能性などを十分に理解したうえで、自分の状況に合った選択をすることが大切です。
何より重要なのは、時間的な余裕です。競売の手続きが進んでしまってからでは、任意売却の選択肢が狭まってしまいます。「まだ大丈夫」と先送りせず、返済に不安を感じた段階で、一度専門家に相談してみることをおすすめします。
早めに動き出すことで、任意売却だけでなく、個人再生や通常の売却など、他の選択肢も含めて冷静に比較検討する時間を確保できます。一人で悩まず、信頼できる専門家のサポートを受けながら、あなたとご家族にとって最善の道を見つけていきましょう。
